2019年楼市：大家对预期不看好 地方政府真着急

 2019年楼市：上头不急，下头很急

  来源：吴晓波频道  文 / 巴九灵

  2019年伊始，楼市正在悄然变化。

  过去一年，楼市调控政策密集。据中原地产研究中心统计数据显示，2018全年房地产调控合计450次，刷新历史纪录，同比2017年上涨75%。

  最近一段时间，楼市调整也很密集，不过方向截然相反，或许可以用“松绑”二字来形容。

  不信，就来看看

  1多地房贷利率下调

  融360大数据研究院数据显示：2018年12月，全国首套房贷款平均利率为5.68%，环比下降0.53%，为全国首套平均利率23个月以来第一次出现下降。

  北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉等城市的首套房贷利率均出现回落。

  2多地放松公积金政策

  北京、银川对公积金提取手续进行了简化，福州调高提取额度，广州允许购房者在异地提取公积金。

  3天津“自持租赁住宅”调整为“可售住宅”

  1月10日，天津取消津滨开（挂）2012-13、14、15、16号四宗地块出让合同中约定的“该地块租赁型住宅建成后不允许出售，仅允许出租”条款，将自持租赁住宅调整为可售住宅。

  这是全国首个获准租赁改销售的案例。

  4广州放松户籍政策，加入“抢人大战”

  广州新一轮入户政策：应届生可直接落户，本科生未满40岁即。这意味着，广州放下一线城市的身段，加入“抢人大战”。

  5北京两宗宅地未设房价限制

  1月9日，北京市公布两宗住宅混合公建用地的预申请公告，两宗地块并未限定住宅销售限价。

  自2016年起，北京采取“限房价、竞地价”土地出让方式，此后出让的大部分地块都采用这种方式。

  再加上2018年年底，山东菏泽取消限售、衡阳上演了“取消限价”乌龙等事件，难免让人疑惑：坚持了很久的调控政策，这回真的要放开了？

  ① 1月14日，在亚洲金融论坛上，银保监会副主席王兆星说到“在2019年房地产市场应该注意哪些问题”时表示：既不要过热也不要过冷，最好是保持相对稳定。

  ② 1月21日，最高领导人在一期研讨班上表态：要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。

  ③ 1月23日，证监会副主席方星海在2019冬季达沃斯论坛上表示：房价太高导致大量家庭的开销被压缩，消费被拉低，亟须解决房地产问题。

  总体来看，中央依旧在坚持，而地方却悄悄打开了调控的小口子。这就让人疑惑了，2019年楼市究竟会怎么走？调控是否会全面放开？房价有可能回归理性吗？我们来看看大头的观点。

  丁建刚

  浙报传媒地产研究院院长

  政策松绑将快速由点及面展开 

  一场中国经济保卫战即将打响 

  针对最近楼市的一系列新变化，我的观点如下：

  ① 降低房贷利率，对购房者来说最为实惠，但可能幅度还远远不够。

  ② 北京没有设置销售限价，释放出强烈的“限价松动”信号。

  ③ 天津将“自持租赁住宅用地”调整为“可售住宅”，尺度最大，最有争议。

  但仔细看2012年这四宗地块出让公告中规定“严格按照相关程序办理”，地方政府当时就给自己留下了巨大的权力操作空间。

  能转不能转，能调不能调，全由政府说了算。“严格按照相关程序办理”，请问是什么程序？以后再出这样的地块，谁敢拿？谁不敢拿？

  ④ 广州大幅放宽户籍政策，放下一线城市的身段，加入到二线城市的“抢人大战”中。

  这是一个重要信号。重演2018年春天的“抢人大战”，甚至落户门槛更低，这很可能是2019年二线城市解除限购政策的一个重要渠道。

  这也证实了，地方政府是“真着急”，不是“假着急”。

  抢人大战背后，地方政府是“真着急”

  ⑤ 银保监会官员的表态“既不要过热也不要过冷，最好是保持相对稳定”，“既不，也不”的句式看似一分为二，辩证法。但凡是熟悉中国政治语境的人都能听出弦外之音。

  与这些政策变化相比，半个月前还在躲躲闪闪的菏泽、衡阳等三线城市，根本不算什么事儿。

  可以预见，三四线城市限价和限购政策将基本解除；二线城市的限价政策也将解除，限购政策会有某些松动；一线城市相对谨慎，但也会有一些松动。

  这些政策的松绑，将快速由点及面展开。一场中国经济保卫战即将打响。

  但千万不必为“这些松动可能导致房价上涨”而焦虑。恰恰相反，面对形势的急剧变化，购房者和那些囤地不多、杠杆不高的房企，倒是可以更从容一些了。

  总体而言，预期和趋势一旦形成，很难在短时间内改变，即市场降温的趋势，很难在短时间内改变。

  从长期来说，2019年楼市走势主要受宏观经济和预期的影响，主要看宏观经济指标的修复和全社会信心恢复的程度。

  张大伟

  中原地产首席分析师

  房地产政策最严格的时期已经过去 

  未来多个微调宽松政策将密集出现 

  最近影响最大的一个政策，可能是过去10年楼市最震撼的一次松绑，简单总结，是过去土地出让中的租赁型住宅可以销售了。

  据中原地产研究中心统计数据显示：截至日前，全国已经有超过10个城市成交租赁类土地成交+供应超过10万套。

  北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。

  合计供应的出租房用地接近600万平方米，按照平均60平方米一套计算，大约供应出租房10万套。

  600万平方米租赁住宅，大部分在一二线城市，按照货值计算，如果变成可销售的住宅，那么价值大约2000亿-3000亿元。

  这也是第一次出现租赁土地改变属性，有以下影响：

  ① 土地属性变化，过去全国的近百宗土地都有改变属性的可能性。

  ② 经过招拍挂的土地，属性在出让后变化了，这很少有先例。

  ③ 影响未来租赁租房的供应量。把租赁土地再次销售，这个政策的落地执行与走势，将影响很多相关政策的变化。

  租赁土地再次销售

  将影响很多相关政策变化

  总体而言，2019年，房地产调控政策整体逐渐出现了宽松与收紧并存。

  地方主导调控，在房地产市场平稳甚至下行的趋势下，房地产政策最严格的时期已经过去。

  2019年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮，这标志着，本轮楼市调控全面见底。未来多个城市的很多微调宽松政策将密集出现。

  特别是对于二三线城市来说，除了信贷政策，最近其他政策都有可能调整。而部分城市的银行也有可能会变相调整执行中的信贷政策。

  从过去十几年的调控历史看，最核心的房地产政策是信贷政策，针对多套房的信贷限贷政策是不是收紧决定了楼市政策的力度。

  当然，最近多个城市的微调对市场也释放了一定的宽松信号。但同时住建部与经济工作会议依然强调了“房住不炒”。

  整体看，2019年目前的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多，但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。

  卢俊

  “真叫卢俊”公众号创始人

  楼市目前最缺的是信心 

  大家对预期不看好 

  其实，我不太同意任何带“全面”二字的政策解读，因为如今的房地产，最大的特点是各个城市开始“自治”模式，有释放的空间，但万一有点苗头，其实也会继续管控。

  这也是为什么一些放松政策宣布媒体跟进后，地方政府会那么紧张的原因。

  所以某种程度上，我认为未来一两年楼市没有普世价值观，单个城市都有自己的治理逻辑和管控方式。

  当然，最近各个事件释放出最重要的信号就是：楼市在如今是可以适当放松的。这个信号是非常有正面意义的，也给到地方政府相对应的信心。

  我觉得信号比较强的第一个是北京未设限价。核心是因为这个事件发生在一线城市，自始至终楼市最严的地方都是一线城市，而且是直接针对楼市发出的，这个信号很强。

  而且，整体来看，最近的各种信号，一二三四线城市都有了，很明显楼市管理也有其艺术成分在里面。

  这个词其实领导层已经给我们高度概括了，就是因城施策。

  但是我想强调，不是中央根据不同城市的需求颁布政策，更多的是城市自己根据自己的情况颁布政策，而对于每个城市基于的是一个准则——房住不炒。

  在这个逻辑下进行管控都是合理的。所以很明显这个改变就是楼市整体阶段的改变，从过去被动调控进入到主动调控阶段。

  楼市目前最缺的是信心，大家对预期不看好。楼市回归理性还需要一段时间，因为调控虽然向好，但是密度太高，一直在调控，市场会焦虑下一个调控什么时候会来。

  楼市目前最缺的是信心

  大家对预期不看好

  楼市真正回归理性需要这个行业建立起长效机制。

  所谓长效机制很早以前已经明确好了，就是租售并举。换句话来说，楼市想要回归理性，租赁市场很关键，一定要成为很重要的组成部分才可以。

  从时间上来看，我认为建立起长效机制还需要3年以上的时间。

  有人说，中国的楼市就像一部悬疑片，过程是个谜，结局谁都无法预知。

  扑朔迷离的楼市，催生了买房众生相。炒房逆袭者有之，掏空三代凑首付者有之。你的买房之路呢？请在留言区说说~