买房避“陷阱”防范在先 新版商品房买卖合同有哪些改变？

树立维权意识合理合法维权

毛长征告诉记者，商品房交付质量问题通常可分为以下三种情形：房屋主体结构质量不合格，因房屋质量严重影响正常居住使用，保修范围内的一般质量问题。房屋质量问题可能在交房时就能发现，但更多的情况是交房时很难发现，等到业主入住以后才慢慢浮出水面，不同阶段出现房屋质量问题可采取不同处理：如果收房时发现房屋主体结构质量不合格，或者认为房屋主体质量不合格经专业机构检验确实不合格的，购房人有权拒绝收房，并可以要求开发商解除合同及赔偿损失。购房人购买毛坯房装修入住后，如果出现质量问题，要确定该质量问题是房屋本身的质量问题还是装修的问题，如果是装修的问题，在保修期内只能找装修公司维修并要求赔偿损失。如果是房屋本身的质量问题，在保修期内购房人首先向开发商提出要求维修，或者在自己维修完后，要求开发商承担全部的修复费用和因为修复而给自身造成的合理损失。如果该质量问题经多次维修仍不能有效解决，并且影响到购房人的正常居住，购房人可以要求解除合同并要求开发商赔偿损失，这里的损失包括装修的费用、房款的利息、损害的赔偿等。

另外需要提醒购房者的一点是，新版合同虽然自2018年3月15日起（含当日）启用，但在2018年3月15日前（不含当日）已部分预售的同一商品房项目（以建设工程规划许可证为准）分批预售的，仍可沿用原预售合同文本；达到现售条件后使用现售合同示范文本。

对于很多家庭来说，购房往往是头等大事。虽然买房要牵扯一个家庭的大部分精力，但是购房者仍然会一不小心掉进购房“陷阱”。我省从2018年3月15日起，正式启用新版商品房买卖合同——作为多数人消费生活中的大事，新版商品房合同或会在今后很长一段时间里，成为购房者和开发商斗智斗勇的一个焦点。新老版本之间最大的不同，是新版合同加上了有关带装修商品房的很多条款。目前我市在售楼盘中毛坯的还是主流，但随着“带装修+出让土地”的推行,最快下半年带装修房就将在市区开盘上市，所以新版合同对购房者来说关系重大。

新版合同涉及七项改变

记者浏览发现，新版合同里对购买带装修商品房的购房者权益有直接影响的内容，主要有以下方面：第一、是购房者可能最关心的装修用材、设备的问题。按照新版合同，开发商应在合同附件中，详细列明客厅、卧室、书房、厨房、卫生间等装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、级别、数量等内容，并且不得使用诸如“其他同级别产品”等模糊的表述。

第二、交付时开发商必须取得由第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告。如果不合格，开发商得整改；整改后还不合格，购房者可以退房。

第三、擅改施工图可解除合同。房子还在建的过程中，如果开发商要改室内装修工程的施工图，涉及使用分区和设计功能发生改变的——比如原来厨房要改成卫生间，要增加或减少室内楼梯数量的，主要使用空间的层高降低超过10%的，必须得事先书面告知购房者，不然购房者可以解除合同，退房不要。

第四、开发商应提供装修设计方案平面图和电气网络管线和给排水管道隐蔽工程图纸。

第五、要在合同里明确装修的保修责任和年限。像埋设于墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程，合同里明确规定保修期限不得低于8年。

第六、开发商不能对室内装饰装修部分拆分销售。

第七、合同签订后，开发商不准通过签订补充协议等形式，降低或变相降低合同约定的装修标准、环保标准和保修标准。

《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》明确规定，开发商预售全装修商品房，应提供交付样板房，且保留的时间自交付消费者之日起不少于六个月，或者自竣工验收合格之日起不少于两年。未按规定提供交付样板房或者未按规定时间保留交付样板房的，由建设行政主管部门处十万元以上五十万元以下的罚款。

购房“陷阱”频发律师支招

在统计2017年中国房地产企业百强房企项目质量问题时，发现品牌房企、央企地产企业部分项目问题突出，我市也有新近交付楼盘因楼梯破损、墙面打补丁而名列其中。当前，购房出现的哪些问题容易成为矛盾点？购房者应该如何维权？有哪些措施可以有效提前避免购房纠纷的发生？浙江金奥律师所的毛长征提醒广大购房者，要想更好地保护自身权益，应当努力做到防范在先、维权在后，争取把消费风险降到最低。购房者在购买房屋整个过程中，应当注意相关证据的固定与收集，只要证据充分，就可以在维权过程中争得主动地位。

买房过程中，定金与订金虽然读音一样，但一字之差意义大有不同，市民在买房认购时一定要分清楚定金与订金的区别。“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。

而“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。

对于购房者来说，为了避免纠纷的发生，以下方面的内容最好在签订认购书时加以明确：1.购房者应当将相关内容以书面形式明确约定并确认“定金”还是“订金”。2.购房者与房产商在签订正式合同时对于合同的某些条款无法达到一致时的处理方式以书面的形式加以约定;3.购房者应当要求房产商将预售证号在认购书中写清楚，并载明如果因为开发商没有取得预售许可证造成合同无效的违约责任或由开发商承担双倍返还定金的责任。

开发商延期交房的原因有很多，除不可抗力(如洪水、地震、火灾、罢工、骚乱等)外，主要包括：施工未完成或工程未通过竣工验收；水、电等市政配套工程未完成；道路和环境建设未竣工；开发商对规划进行修改导致无法如期完工等。房子迟迟不能交付，给购房者带来额外的经济负担，甚至还有巨大的精神压力。当出现迟延交房后，开发商会找出各种理由，但除了不可抗力或者购房合同中明确约定了免责事由外，其他情形均不能构成开发商不承担违约责任的理由。在确定开发商的违约事实后，购房者首先应该按照双方合同约定的违约条款向开发商主张权利。如果双方没有约定，则可按相关法律条文规定的要求确定。

根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的该地段同类房屋租金标准确定。