柳湖花园物管10年“亏损千万元”，太惊人！

从去年6月被迫离开工作了十多年的柳湖花园，辛迪物业公司法定代表人杜曙光的主要工作就变成了打官司，他拿着刚收到的判决书告诉记者：“都是板上钉钉的事情，白纸黑字的合同写得明明白白，我相信能够讨回公道迎来曙光。”

柳湖花园曾经是我市最大的回迁安置房小区，2002年浙江恒兴房地产公司和金华市金发房地产公司共同受开发商金华市城建开发有限公司委托，代建开发柳湖花园经济适用房小区，2003年基本竣工并开始入住。当时处于城市开发建设的前期，作为我市第一批国家级拆迁房安置区，地方政府没有具体部门持有并经营这些新建成的国有资产。

为了做好市中心拆迁户的安置工作，2003年6月18日，开发商与恒兴公司签订协议，开展小区前期物业管理。恒兴公司获得物业选聘权后指派金华市辛迪物管公司入驻柳湖花园提供物业管理服务。建设完成的柳湖花园除了千分之七的物管配套和社区服务用房，还包含一部分城市公建建筑，包括柳湖小学、婺城区机关幼儿园、商业房产、地下车库、附房等共2.85万平方米，后学校和幼儿园无偿交付给婺城区政府，恒兴公司委托金华骏仕物业服务有限公司经营这些公建中的商业房产。

受托经营前期多年亏损

2005年1月8日城开、恒兴、骏仕三方签署、盖章的《证明》约定：“柳湖花园的公建配套用房房屋产权归金华市城建开发有限公司所有，由城开公司委托恒兴房产管理并经营，恒兴房产委托骏仕管理并经营。”因为柳湖花园入住率一直不高，当时环城北路立交桥也没有开通，小区四周空空，业主连早餐都买不到，受托进驻的辛迪公司和骏仕公司经营惨淡。

2006年10月辛迪公司因大部分住户不交物业费不得不撤离小区，政府出面协调要求恒兴公司继续提供小区物业服务，考虑到工作的困难和复杂性，2006年12月13日签订《补充协议书》：将原先40年的经营权延长到70年，并约定如果恒兴公司委托的物业公司“中途主动退出”，有偿协议合同中止。之后辛迪公司重回小区提供物业服务，骏仕公司也继续受托经营相关房产。

柳湖花园房产涉及回迁户、部队、公安、浙师大集资等多种性质，小区物业费收入低，即便是2014年最好的物业费收缴率也不到4成。辛迪公司自2004年至2015年6月30日，经营柳湖花园前期物业服务共亏损275万元（不包括恒兴公司为其代支付的相关费用500万元以上）。而自2004年设立的骏仕公司参与柳湖花园商业房产经营管理至2015年6月，共亏损294万元。2家服务于柳湖花园的公司13年累计亏损近千万元，其中欠缴物管费住户上千户，欠费400多万元。

作为企业赢利是生存的根本，那么是什么支撑着辛迪和骏仕公司坚持下来？

柳湖花园共有2094套房产，按照我市政府文件规定的物管三级标准收费，每平方米每月收费0.5元，如果业主全部缴费每年预算收入有150万元。可是即便这150万元全部用于物管工资，最多也只能聘请40人，还不说每年税收、水电费、维修费，每年正常开支物管就要亏损50万元以上。类似没有开发商补贴的物业如果要正常运转，只能由政府考虑补贴。

杜曙光告诉记者，公建配套用房交付给恒兴公司有偿使用的目的，也是鉴于物管工作是劳动密集型、收费低、支出大的行业，为了支持柳湖花园前期物管正常运转，根据营运测算，采取相应措施支持弥补前期物业管理费用的不足，《协议书》赋予恒兴公司对相应物业有“监管权”……也就是说，委托经营是与前期物业管理“捆绑”在一起进行的，受托方不能只要商业用房而拒绝物业管理责任。

辛迪和骏仕2家公司作为复受托人之所以维系经营13年，也因为委托经营包含有市场信托的性质。《协议书》和《补充协议书》属于商事合同，双方都应严格遵守，辛迪和骏仕公司承担多年的亏损，都是基于70年的经营期限考虑，希望坚持到小区人气趋旺，物业费收缴比率提高、经营用房价值体现能够带来赢利。

经营有起色纠纷同步至

随着城市建设的推进，柳湖花园的地段价值开始体现。2013年骏仕公司房产经营收入达到100多万元，商业用房经营有了起色，可是各种纠纷却接连而来。柳湖花园2015年3月成立的业委会，认为骏仕公司经营的房产作为公建“所有权属于全体业主”，要求分享租金遭到拒绝。

2015年6月30日在未召开业主大会的情况下，业委会部分人员到物业办公室驱逐辛迪公司，扣留了公司财产包括财务账本和个人物品，之后骏仕公司经营的商业房产被业委会破门换锁自行出租。业委会更换地下车库的电脑门禁系统收取停车费，同时业委会发文给原商业房租赁户，必须将租金交给他们，否则“停水停电封门堵路”，导致租户拖欠骏仕公司租金不交。

作为小区配套设施的幼儿园或者其它用房，产权是不是应归全体业主所有？市区已有多起小区业委会与开发商因此对簿公堂的案例，因为历史原因而产权归属不明的物业，屡屡引发纠纷，成为不得不正视的尴尬。

柳湖花园业委会主任李伟梁告诉记者，业委会认为柳湖花园的公建房土地面积已经公摊到全体业主，所以这一块房产的收益业主有权共享。另外去年是合法解除2家物管公司的服务聘约，不是非法驱逐。

如果说十多年的持续亏损，曾经让杜曙光有过动摇和退却，那公建房“渐入佳境”后引来的纠纷，则有些让杜曙光啼笑皆非。2015年9月24日，城建开发公司提出解除柳湖花园公建房产委托经营合同，其理由是骏仕公司只付过前2年租金80万元，尚欠交4年160万元有偿使用费，辛迪物业已在2015年7月退出柳湖花园物管，原合同期限70年超过“租赁20年”的期限规定。

对此杜曙光告诉记者：骏仕公司四年未交有偿使用费是因双方互有债权债务，城开公司没有全部履行协议书规定的应付款1000多万元，远远超出骏仕公司160万元欠款。辛迪公司是被业委会“驱逐”而不是“主动退出”，协议已经约定“业主自行聘请物管公司进驻造成辛迪退出的除外”。至于20年期限制约的是租赁合同，协议书明确约定双方是委托经营，70年期限受到法律保护。

2015年11月9日柳湖花园业委会也提起诉讼，认为辛迪和骏仕公司所经营的出租房，收取的租金扣除合理管理成本后应该属于全体业主共有。辛迪和骏仕公司没有专注改善柳湖花园环境、服务业主，要求2家企业交出所有受托经营的柳湖花园用房。

婺城人民法院6月15日的判决显示：“根据浙江省物业管理条例规定，柳湖花园的开发建设过程中已经按规定配备物管用房，业委会主张的2.7万平方米公建配套，远超千分之七比例的物管用房，业委会要求获得这批房屋经营权并无法律依据。”

柳湖花园业主老吴在接受记者采访时表示，自己确实拖欠了好几年的物管费，并因此被诉上法庭。他说按照政府规定，柳湖花园三级收费用工起码80人，事实上物管并没有配置这么多人员，所以自己拒绝交费。另外他也告诉记者，自己作为2005年就入住的业主，没有接到过任何书面和电话通知成立业委会，自己也懒得卷入相关纠纷中，索性以拒交费表示抗议，记者采访中发现持这类意见的柳湖花园业主所占比例不小。

物管行业虽然政府多年倡导建管分离，但仍有大量隶属于开发商的物管企业依靠着开发商的补贴生存。他们依靠着开发商的售楼利润，替开发企业处理售后问题和维护品牌。柳湖花园的物管从开始“无人问津要捆绑委托经营”，到现在的三家争夺直至诉至公堂，表面是利益之争实质是多年来物管运转的“非市场化”之痛。

金华问房网总监朱浩明对此一语道破天机：市面多数开发商与物管公司是“父与子”的关系，开发商为何情愿补贴物业费？因为开发房产有较高的利润支持、开发商有后续项目需要前面的项目做品牌、开发商养着自己的物业公司保证顺利交房……

让市场化企业真正自负盈亏

浙江金奥律师事务所律师毛长征认为，委托经营最重要的特征之一是该受托企业可以自主决定“债权性处分”，如果是房产租赁合同必须要另外征得出租方（城开公司）同意才可以转租。在柳湖花园的委托经营模式上，规范双方的是“国有房产有偿使用”的方式：即合同约定经营期限为40年，每年上交费用为40万累加（前三年免除），辛迪公司和骏仕公司受托经营柳湖花园相关房产的责任和义务都很明确。

综合市区的情况来看，多数物业公司在住宅管理项目中几乎无利或是利润微薄，即便是每平方米收费2-3元的高档排屋小区也难盈利，每年都有物业公司因开发商停止补贴而退出市场。物业公司想赢得业主满意同时实现盈利，维持良性运转一直很难。虽然有些物业公司转变思路，想办法降低成本增加收入，但也很难在“断奶”后走出可持续发展之路。柳湖花园的商业房在物管委托经营后又爆出经营权之争，暴露出“无利可图时捆绑经营，有利可收后各方伸手”，源头在于“开发商补贴物业”的做法本身违背了市场发展规律。

类似柳湖花园这样的经济适用房缺乏高利润支撑，而物管又不能缺失，开发商当年只得予以“商业房搭配补偿”，但在商业房效益日趋体现后又“过河拆桥”，开始了一波三折的纠纷。对于业主来说也要树立“按约付费购买服务”的意识，而不是以“断供”的极端做法向物业公司示威，目前不少住户因不交物业费而被物业公司告上法庭而败诉的例子已经很多。晴天送伞雨天撤，当我们呼唤商业诚信的同时，更期待住宅产品结构调整更均衡，房价走向更合理，让市场化的物业管理公司真正自负盈亏。