小区中停车空间僧多粥少 买卖双方如何利用法律

　　事件背景：现代生活中，车辆对人的重要性不言而喻，但车位或车库数额有限，无法满足现代社会普遍一个家庭2辆车或3辆车的停车需要，作为小区开发商，对车库或车位的处理直接关系到小区购房户的实际权益，一旦处理不当，将产生一系列矛盾，而且后患无穷。

　　律师解读：浙江泽大（金华）律师事务所的房地产律师宋珩源，从法律角度为读者提供了解析。

　　因为小区车库和车位系开发商所建造，显然需要成本，开发商也需要盈利。但首要任务是满足业主们停车的需求，如何在满足小区业主停车需求的同时符合开发商的利益，成为立法考虑的重点。

　　对此，《物权法》的规定是，车位和车库应当优先满足业主的需要，如何理解这个规定，我们用一个例子来说明。

　　目前，市区绝大多数新建小区车库和车位与住户的配比基本是超过1∶1、小于1∶2；在这里我们以1.3∶1为例，如果小区房屋有100套，则车位为130个，此时，车库和车位的处理方式为。

　　1.开发商不能一开始的时候将车位出售、出租给业主以外的第三人。因为小区内的车位和车库必然是给购房户停车作配套的，应当满足业主需求。

　　2.购房户可以要求开发商提供车库或车位的配置比例，并提出合理的购买或承租要求。这个要求要根据配置比例看，如果配置比例是1∶1，购房户只能要求获得一个车库，如果配置比例为2∶1，购房户可以要求获得两个车库，不能超出要求，超出意味着其他的购房户可能无法获得车库。但像1.3∶1这种情况，如果业主们每人都获得了一个车库，还剩下30个车库应该如何处理，可能有些业主家里有2辆车或3辆车，要求从这30个车库中获得1——2个车库。我们认为，根据法律规定，开发商的义务是“优先满足业主的需要”，而业主之间，则没有优先和滞后的区别。像这个例子，如果开发商已经确保了每个业主都获得一个车库，如果业主们提出来，要求获得多余的车库，开发商可以出售或承租。

　　3.如果每个业主都获得了一个车库，多余的30个车库空在这里，开发商可以出租给业主以外的第三人，而且应该只短期出租。为什么是短期出租，而不是出售？因为法律规定的“首先满足业主的需要”是一种持续性的义务。现实中，特别是车库没有全部出售的情况下，比如不少业主没车，不需要车库，或者考虑成本问题，不购买车库，导致开发商还有部分车库剩余，则剩余部分开发商是否可以出售或出租给其他人一直有争议。如果不让开发商出售，则开发商的利益无法保证，让开发商出售，今后部分业主购买了第二辆车，或部分业主又重新要求购买车库时，又无法满足，也就是业主们的需要发生变化时，开发商是否还具有满足业主需要的义务。对此，我们认为，该项义务是长期性的，如业主们的需要发生变化，开发商依旧有首先满足其需要的义务。也就是说，虽然目前30个车库是空着的，但如果业主们购买了第二辆车，要求多购买一个车库时，开发商依然有义务满足其需要。此时，如果开发商出售空余车库给第三人，显然是无法满足业主需要的。

　　4.如果每个业主在获得了一个车库的前提下，空余的30个车库依然无法满足业主需求，该如何处理。比如该小区的50个业主都有两个车，并要求买车库，但显然30个车库无法满足50辆车的停车需求。而这个需求过程也是一个时间段，如开发商已将30个车库出售或出租给之前提出申请的30个业主了，后续的20个业主能否认为开发商没有尽到义务。显然不是，业主之间没有先后，造成这个问题的根源非开发商的原因，而是“人多地少”造成的，开发商已将车库用于满足业主们的需求，已尽到本身义务。

　　综上，我们认为小区车库和车位的处理要平衡业主和开发商的利益。开发商要考虑业主的实际需求，业主也要考虑开发商的盈利需求，才能减少矛盾，建立和谐小区。