该不该买房，何时买，郁亮等房地产大佬的看法值得参考

    房地产真的到拐点了吗？未来几年行业会向何处去？什么时候可以买房，该在哪个城市买？

  近期，一些房地产大佬说出了他们的观点。

  万科董事局主席郁亮：

  万科的投资将集中于核心都市圈

  因为万科秋季例会上的一句“活下去”，在今秋的房地产市场引发了一阵轩然大波。近日万科董事局主席郁亮表示，其实还有后半句，就是万科不仅要活下去，更要“活得好”。  

  郁亮表示，“活下去”是对公司内部说的，企业要有忧患意识，把问题想得艰苦一些，困难一些，没有什么坏处，如果准备不足，反而会出问题。

  在郁亮看来，从全国范围来看，住房全面短缺的时代基本结束了，但是不平衡、不充分的问题还很明显，比如像上海、杭州等大城市，不一定完全解决了房子短缺的问题。房地产行业还有相当大的发展空间，但要求提高了，从未来发展方向来看，人们所需要的东西，不只是房子本身，也需要房子里面的内容，就是围绕美好生活的各项服务。房地产企业的赚钱方式与以前不一样了。

  郁亮还指出，在投资方面，万科的发展配合国家战略，进一步向核心都市圈聚焦，在核心都市圈以外，万科的投资都会非常非常慎重。万科不按一线城市、二线城市、三四线城市划分，关注的重点是粤港澳大湾区、长三角、京津冀等经济圈，当然也包括武汉、西安等中西部核心都市圈。

  阳光城执行副总裁吴建斌：

  寒冬已来，不能心存侥幸

  中国房地产经历了30年的发展，起起伏伏，整个规律来看，可以总结为大约每3年一次变化，但基本都是一浪高过一浪的趋势。不管好一年、差两年，还是差两年、好一年，每次变化之后，无论从总量还是价格方面都会有巨大的增幅，这是基本的规律。因为国内的房地产市场是一个政策市场，很多时候都有一只“有形之手”在管理这个市场。

  目前的政策环境，我相信起码还会延续一年多的时间。这次调控我觉得最大的可能性就是时间换空间，也就是我们国家要推行房地产市场的长效激励机制。什么是长效激励机制？各个方面其实都是很清楚的，国家想让房地产市场价格基本上保持稳定，倒逼更多的资金流向长租公寓、福利房的市场，这个倒逼不是一两天的事情，可能需要一两年的时间才知道有没有效果，这可能是这次调控最核心的出发点。

  如果是这样，房地产公司特别中小房地产公司会遇到很大的困难。因为前两年房地产市场真的不错，特别是2015年下半年到2016年，整个房地产市场蓬勃发展，这种情况下很多企业把杠杆提得很高，杠杆提高之后买地。可是，突然之间买地之后建造的房子卖不了了。价格受到限制，销售受到影响，十分难受。

  所以，我的结论是房地产虽然没到冰河期，但到了寒冬期，现在的销售价格上不去，甚至做了促销让利之后仍然卖不出去，销量从5、6月份开始一路下滑，无论是大房企还是小房企都遇到了这个问题，导致现金流非常紧张。另一方面，整个行业的融资环境仍然没有宽松，而且短期是没有办法改善的。

  这种形势下，如果中小企业不敏感，以为这个市场会复苏，以为这个市场还会增长，就会变成“温水煮青蛙”，慢慢死掉或被淘汰。

  旭辉集团董事长林中：

  2019“稳”，2020“转”

  1到3年是非常短的周期，中周期是5到10年，长周期则是10年以上。2019-2021年是一个短周期。

  2019年我要用一个主题字就是“稳”，2019年一共有七个稳。

  第一个稳量。即使预测2019年比2018年交易少5%，还是非常大的量，整个房地产的交易金额也能到12、 13万亿。

  第二个是稳价。全国的均价企稳，甚至略有上升。不同的城市基本上都能企稳。

  第三个稳投资。2019年的房地产投资的增速还是能维持6%左右。

  第四个稳杠杆。2019年房企杠杆会稳中有降。

  第五个稳增长。前40强2018年1—11月，维持37%以上的增长，2019即使增长放缓，但仍是可持续的。

  第六稳预期。2019年大家对房地产中长期的发展会越来越有信心。

  第七稳政策。分城施策、价格管理这个政策会运行很多年，2019年的政策也会比较稳定。

  2020年的主题字是“转”，很多东西会发生变化。

  第一个政策可能会稍微宽松，甚至有一些鼓励行业发展的政策出台。因为经过2019年以后整个房地产行业已经很稳，所以过紧的一些政策可能会逐步退出。

  第二个市场会转暖。我们相信2020年的市场会比2019年要好。

  第三个就是供需结构会转好。之前潜在需求比较大的地方供给不足，需求不够大的地方则有库存的压力。2020年供需结构会越来越好，人跟地是匹配的。

  第四个高增长转高质量。TOP30的企业平均增长率会维持在10%到20%，开始追求持续的有质量的增长，比如产品和服务的质量、财务的质量、经营的质量。

  第五个房地产行业回归制造服务业。利润比较薄、价格增长得比较平稳。

  微小的差异在竞争中会被放得很大，因为竞争的均衡性、战略的同质化，你建安成本比别人便宜五六百块、产品溢价让利润率有1到2的领先度，都会极大放大你在市场上的竞争能力。

  开发商越来越回到制造业的盈利模式，围绕着美好生活的服务越来越多。

  第六是利润会转平。8到9以上的利润在这个行业是可持续的，但是这个行业已经告别了暴利的时代，将来也不可能会再有这种时代。更多的靠产品的运营、产品的周转、靠服务、靠品质、靠品牌。2020年行业平均利润相比2018年上半年一定会有下滑。

  第七需求转品质改善。很多人担心人口增长变慢，总体看起来可能确实如此，但是宏观有问题不代表着微观有问题。