金华大多新楼盘的车位“只售不租”，业主期盼更多选择

前两天，市民郑先生办理了新房交付手续，拿到新房钥匙。这本来是件高兴事，可是为了退还地下停车位问题，郑先生和房产开发商“掰”上了。

开发商

前期只售不租

郑先生所在小区住房与车位配比是1∶1左右，他买的是二期期房。办好手续后不久，售楼小姐打电话给他，告诉他二期地下停车位开始出售，让他快去挑车位。

郑先生本来并不急着买车位，但听售楼小姐说，小区地处热门、成熟板块，今后入住率一般很高，而且有的家庭拥有2辆或2辆以上小车，车位需求量只会增大不会减少，现在不买，以后车位越来越少，价格也是越涨越高，劝他早日下手。

郑先生支付了12万元，购买了他看中的一个地下车位，售楼部和郑先生签订了一份地下车位使用权转让协议。协议规定，该车位是人防地下车位，无法登记产权证。售楼部给了郑先生一张收款收据，上面注明地下车位编号、购买金额。郑先生之所以产生向开发商退还地下停车位的想法，是因为他拿到新房钥匙，去小区物管公司缴清第一年物业费时，看到墙上一张物业费收费价格表上写着：地面车位租金150元/月·个，地下车位300元/月·个。郑先生说，当初买房时，售楼小姐口口声声称小区地下停车位“只售不租”，现在不是允许租用吗？“如果可以租车位，我觉得还是选择租车位划算。”郑先生说，车位管理费60元/月，管理费加上租金，租10年不过4万多元。

记者在走访中发现，市区不少新楼盘在销售前期，并不愿意把车位拿出来出租，开发商大多硬性规定，地下车位“只售不租”。市区某楼盘开发商表示，小区第二期虽然已经交房，但停车位尚处于出售前期，暂不出租。市区某楼盘一售楼人员告诉记者，由于车位销售周期一般较长，小区交付使用后四五年内，车位空置的情况还会比较常见，这也是一些开发商在车位销售前期干脆不提供租赁业务的原因。

郑先生和开发商交涉多次，目前还没有从开发商手中退还买车位的费用。

买不买车位费思量

记者从市建设局了解到，作为人防工程的地下停车位，按照“谁投资谁受益”的原则，开发商是投资主体，将车位使用权一次性作价转让卖给业主，车位使用期限与所购房屋年限一致，这是目前各地房地产开发的通行做法。这一做法涉及很多问题，存有争议，但法律并无明确禁止规定；如果从使用权租赁关系来理解，会产生一些矛盾，但从用益物权角度来理解，这些矛盾则可以得以解决。

不过，从业主角度来说，买车位是笔不小的支出，买还是不买确实让人纠结。记者调查发现，买不买地下停车位，购房户各有各的理由，多数人从自身经济实力来考量到底买还是不买。

“当初买房时，地下车位10万元一个，只过了四五年，现在已经涨到15万元。”市民刘女士买房时买了地下停车位，她当初就认定以后小区入住住户多了，车位会越来越紧张，车位价格肯定水涨船高，价格贵了还不一定能买到，迟买不如早买。

市民李先生则认为，自己所在的小区位置相对较偏，停车并不紧张，晚上回家甚至可以在路边免费停车，用不着为买不买车位焦虑。

买一个车位花费至少10多万元，成本回收期少则需要20年左右；相比之下，租车位只需每月支付小部分的钱，压力不会太大，而且还能省下一笔流动资金，如果进行稳健投资，20年后利滚利还是一笔可观的收入。“如果从投资收益率上来说，买车位肯定不如租车位合算，但业主租约到期后，可能要面对开发商不再续租的麻烦。还有一些小区采取先到先得车位的管理模式，没有固定停车位，每天下班回家要抢车位，从这点来看，便利程度显然无法和买了车位的人相比。”市区某房产置业顾问卢女士认为，业主买车位前应多做些考虑，如买房是否打算常住？算算每天的停车成本，还有车位升值溢价空间等；如果是常住，地段也不错，经济条件又允许，还是直接买车位安心。

权属问题

应该分清

浙江泽大（金华）律师事务所律师曾鲁翠表示，车位买和租的问题，业主们只要记住，有产权的车位买卖最放心，价格肯定也是最贵的；现在很多楼盘停车位是没有产权的，买的只是使用权，如果合同表明只是一种租赁行为，需要注意合同期限问题，根据《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

曾鲁翠介绍，住宅小区停车位分为地上和地下两种。地上停车位分地面车位和独立建造的车库两种。地面车位是指具有开放性的，设置在小区地面上，通过划线等分割方式标明的泊车区域。依据《物权法》第七十四条规定，地面车位如果是开发商在建筑区划内规划用于停放汽车的，则所有权归属于开发商，开发商可以与业主约定通过出售、附赠的方式转让车位所有权或者通过出租转让其使用权；如果开发商建设该地面车位是占用了业主共有的道路或其他场所的，该车位属业主共有，通过业主委员会将该车位对外转让或出租，其所有收益归全体业主所有。

独立建造的车库，指的是单独建造的有墙壁和库门与外界分隔形成密闭空间的泊车设施。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，独立建造的车库是物权法上所称的专有部分，开发商将其出售或出租给业主之后，业主对其专有部分的车库享有转让和对外出租的权利等。

地下停车位分为人防工程车库车位和非人防车库车位。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》指出，独立使用空间的地下室车棚等如果出租或者销售，不应计入公用建筑面积部分。按照这一说法，非人防工程的地下室也不应计入这一部分，对于非人防工程车库车位，该部分是专有部分，开发商享有所有权，可以对外转让或出租。

另一种较为特殊的情况就是人防工程车位。依据《中华人民共和国防空法》相关规定，地下人防工程为国家国防建设的重要组成部分，所有权归国家所有，除国家之外的任何主体不能对地下人防工程主张所有权。地下人防工程的所有权归国家所有，收益又应归谁所有呢？《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。人防工程车位的投资主体不是业主而是开发商，在保证不降低人防工程防护能力的前提下，开发商在非战时可以获取地下人防工程车位的相应收益。