金华将出台物业管理新办法

街道、乡镇政府和社区居委会在物业管理中如何发挥作用？物业服务企业突然撤走，小区管理出现真空怎么办？小区物管纠纷不能及时化解，影响社区和谐，如何处理？

针对近年来我市物业管理中出现的焦点、热点问题，7月22日市建设局发布《金华市物业管理办法（征求意见稿）》，共六章49条，向社会公开征求意见。在此之前，该办法已数易其稿，分别征求和采纳了物业服务企业、各县（市、区）物业主管部门和法律专家的意见。

据悉，这是我市首次制订全市性的物业管理办法，有助于完善物业管理，提升企业服务水平，推进宜居城市建设，营造和谐社区。该办法进一步完善后，计划于年内出台实施。

物管办法需要与时俱进

据了解，《金华市区住宅区物业管理办法》公布实施迄今已满8年。8年来，国家和省级物业管理新的法律和政策已发生重大变化，包括《浙江省物业管理条例》、国务院《物业管理条例》均已进行了修订。由于受当时制订时的局限，市区的办法在有些方面相对滞后和欠缺，在管理模式、各方权利义务调整上都存在不尽完善之处。

有数据显示，截至2015年底仅市区范围内就有物业管理项目292个，管理面积逾1700万平方米，物业服务企业95家，从业人员近5500人。随着全社会对物管认识不断提高，物业服务行业日益壮大，物业管理新矛盾、新问题也不断出现，需要从法规上进行调整和完善。

如街道办事处、乡（镇）政府及社区居委会在物业管理中的地位不明确，其职责作用不能充分发挥；因未能选举产生业主委员会，业主委员会不按规定召集业主大会会议，或业主委员会集体辞职等原因，导致业主矛盾激化；物业服务企业由于经营不善，或与业主产生矛盾等原因突然撤离小区，管理出现真空；小区物业管理纠纷调解机制不健全，致使物业纠纷不能及时化解，影响和谐社区建设。

我市建设主管部门表示，这些难点、焦点，在市区原有的物管办法框架内已经难以解决。为此，我市决定另起炉灶，制订全市性的物业管理办法，更好地适应新形势下物业管理的新特点、新需求。

街道社区担当重要角色

市区物业管理办法8年的实践来看，许多矛盾难以由物业主管部门单独解决。比如业主大会的筹备召开、物业服务企业突然撤离等，都需要依靠基层政府及社区居委会协调解决。

《金华市物业管理办法（征求意见稿）》首次明确，街道办事处、乡（镇）人民政府负责指导监督本辖区内业主大会、业主委员会的组建及日常工作，协调物业管理和社区建设的相互关系。社区居民委员会协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。

从指导业主成立业主大会筹备组，召开业主大会，到监督业主大会会议表决情况，选举业主委员会等，都离不开基层政府和社区居委会的协助。如果物业服务企业突然撤走，小区物管出现真空，物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府应当按照物业管理应急预案开展应急管理。由社区居委会负责组织不超过6个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担。

为便于协调处理物业管理重大事宜，新办法还拟建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、业主代表等参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集和主持。

焦点热点有了明确答案

为加强对前期物业服务企业合同约束，稳定小区前期物业服务，我市拟要求住宅物业的建设单位通过招标投标方式选聘前期物业服务企业。其中，物管区域总建筑面积超过3万平方米，要公开招标；投标人少于三个、物管区域总建筑面积小于3万平方米的，可协议选聘物业服务企业。前期物业服务合同约定期限的，其期限不短于物业管理区域具备成立业主大会条件之日起一年。

对小区停车收费热点问题，征求意见稿明确规定，业主大会成立前，车辆停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的，应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

针对老旧小区收费标准低，物业服务企业管理积极性不高等问题，我市还拟统一规定：1999年12月31日前建成并交付使用的老旧住宅小区物业服务单位，由县级财政按每月每平方米0.15元的标准给予补贴。

值得一提的是，为提升物业服务水平，我市还将建立现代物业服务企业发展激励机制。征求意见稿规定，对获得国家、省、市物业管理示范项目称号的物业服务企业，当年一次性分别给予10万元、5万元和1万元的奖励。