营改增来了 红五月迎来红利释放

5月3日，国家税务总局宣布，继5月1日开出首张增值税发票之后，3日二手房交易实现营改增开票缴纳，四大行业全面开票。意味着减税大幕正式开启，营改增带来的红利开始陆续释放。不仅是此次纳入试点的建筑、房地产、金融、生活服务业，几乎所有链条上的行业都可以从中获益。

不过业内专家提示，营改增从税制设计层面保证了行业税负只减不增，不过，并不代表所有企业税负都会下降。企业还需要提升管理水平、结合自身需求正确运用营改增细则，才能真正享受到营改增的红利。

对于个人来说，受营改增影响最大的就是二手房交易。受到“五一”小长假的影响，二手房市场进入了“暂缓期”，营改增的效应尚未完全显现。有业内人士表示，营改增的推行，对于买家来说能够降低成本，不过个人二手房税收政策基本是平移，从征收年限以及征收范围来看，延续了营业税优惠政策，因此对于二手房市场影响并不大。

据记者采访了解,此次改革,二手房交易增值税与原有营业税在税率、征收年限和征收范围等方面变化不大。专家表示,此次营改增涉及的二手房税收问题,总体来说,税负保持基本稳定略有下降,购房人保持一颗平常心正常办理手续即可。

而据我市国税部门的测算，营改增之后计税方式发生变化，税负会减轻4.8%左右。5月1日起个人转让二手住房增值税由地税代征，现行申报纳税窗口和流程保持不变。

我市同步实施政策

自5月1日起，按照全国统一部署，我市全面推开营业税改征增值税试点。此次营改增试点涉及我市金融、建筑、房地产和生活服务业等4大行业约9.66万户纳税人。个人转让二手住房交易环节的营业税，也随之改为增值税进行征收。据相关统计，营改增全面推开后，全国预计全年减税超5000亿元。

二手房交易税收只减不增

根据财政部、国家税务总局3月24日对外公布的营改增全面推行细则以及两部门最新公布的《营业税改征增值税试点过渡政策规定》,增值税从税率、征收标准、时限等规定都沿用了营业税的规定,唯一的一点不同是个人将购买两年以上（含两年）的非普通住房对外销售的,北上广深以外的地区是免收,而北上广深地区是以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。“营业税是含税价格,增值税是不含税价格,同样的税率,以不含税价计算的话,税款会略有下降。理论上,税负是没有增加的。”市区注册会计师老叶表示。

举例而言,过去个人出售未满两年的住宅,征收营业税5%。现在改为增值税,还是5%。征收5%营业税时,如果房价是100万元,需缴纳5万元的营业税;现在如果房价还是100万元的话,应缴纳增值税1000000÷(1+5%)×5%=47619元,少缴税2400元左右。由此可见营改增后税负是减轻的,与决策层只减不增的大方向一致,个人出售不足2年房产的交易成本有所下降。

不过，我市国税部门提醒，有两点特别需要纳税人注意：一是“税收平移”仅针对二手住房，不适用商铺、写字楼等二手住房物业的交易；二是营改增仅涉及营业税调整，其他个税、附加等维持不变。

我市房地产业内人士提醒，二手房营改增或将增加购房负担,只不过是部分中介炒作的噱头罢了,普通的老百姓对增值税的相关政策不是那么清晰,所以比较容易被引导,在购房时点上不是很理性。随着购买方的理性判断回归,不会产生市场的动荡或者价格的波动。

办理业务的地方

和流程不变

税收部门表示,国家税务局暂委托地方税务局等部门代为征收二手房交易、自然人出租不动产的增值税,保持征收机关不变、征收场所不变、征收流程不变。

“也就是说,交易流程不会改变,还是由地税局征收。”有税务部门内部人士表示,营改增后,个人的二手房交易和自然人二手房出租,仍然委托地税部门来代征、代开发票。“原来怎么申报的还是怎么申报,原来填什么表,在哪个地方办,都基本维持不变。”

总体来说,对于个人来说,此次营改增试点后,二手房交易延续原营业税优惠政策,税率设计遵循了营业税税负不变的原则。

房企增值税也将减少

在公布的营改增方案中,规定房地产项目扣除土地出让金后的余额为销售额。专家称,扣除土地出让金意味着房地产企业缴纳增值税的税基减少,因此房企需要缴纳的增值税销项税减少。也有分析认为,土地成本可以抵扣,会为布局一线城市等土地成本较高的企业带来更大机会,有可能持续引导开发商进一步加剧在一线城市土地市场的竞争。

会不会刺激商业地产

有分析认为,新增不动产投资被纳入抵扣,这将鼓励企业投资、购入并持有商业地产。但在实际的生活中,企业可能要考虑比较多的因素,如销项的多少、生产规模等。固定资产投资是一个比较大的支出,如果分开两年去抵扣,虽然资金在支出之后,在一定程度上不用交销项,但是企业的资金支出也有资金成本。那么企业资金的融资渠道、融资成本对销项现金流的节省会有多少好处,都是值得企业各方面来考虑的。