全面“营改增”来了，纳税人值得期待

将于2016年5月1日全面推开的营业税改征增值税实施方案细则“揭开面纱”，标志着已在我市实施3年多的营改增迎来“收官”之战，随着最后4个行业——建筑业、房地产业、金融业、生活服务业告别营业税，这场在我市涉及9.66万户新纳税人、全年减税超10.9亿元的重大改革将对企业和个人税负影响几何？四大行业又该怎样应对？关乎你我的钱袋子，我们一块来看看吧！

税率增与税负减

四大行业现有营业税税率为：建筑业3%，房地产业5%，金融业5%，生活服务业5%（除特定服务业外）；“营改增”后增值税税率变为：建筑业11%，房地产业11%，金融业6%，生活服务业6%。四大行业实行“营改增”后，税率较之前有所提高。

市国税局副局长严才明说，税率高是否就意味着税负高？其实不然。大家知道纳税额是税基和税率的综合结果，本次纳入试点的9.66万户“营改增”纳税人中，移交数据够到一般纳税人标准的只有2000多户，绝大部分属于增值税小规模纳税人。小规模纳税人是按3%实行简易征收的，而且月销售额不超过3万元的小规模纳税人可享受免征增值税。

对于“营改增”一般纳税人而言，增值税是基于进销项核算方式（销项减去进项）计算缴纳，增值税是可以抵扣进项货物劳务和服务采购成本差额计税的，即增值部分的11%或6%。而且我国的增值税是价外税，税基小于同口径营业税，6%的增值税税率换算成同口径营业税是5.66%，所以不能简单比较两个税种的税率。

生活服务业收获优惠“大礼包”

此次改革涉及我市生活服务业纳税人9.02万户，是此次“营改增”的“大户”。教育、医疗、餐饮、旅游、娱乐、住宿等生活服务业与百姓生活最为紧密，改革对行业税负和百姓生活影响怎样？

生活服务业原来按5%税率缴纳营业税，“营改增”后分两种情况，一种适用于一般纳税人的6%增值税率，另一种是小规模纳税人按照简易计税方法适用3%的征收率。“营改增”后，税率发生变化幅度不是很大，而且由于可以增加进项抵扣，尤其是对进项税金较多的纳税人更为有利。因此对于服务业来说的话，税负持平或下降的可能性比较大，进项成本高的行业受惠更多。

对于生活服务业，此次改革免税优惠也较为“丰厚”。幼儿园提供的保育和教育服务，养老机构提供的养老服务，婚姻介绍服务，殡葬服务，个人销售自建自用住房、学生勤工俭学提供的服务……方案明确了数十项免征增值税项目，保障百姓基本的公共服务。

金融业税负会降吗？

金融服务主要是经营金融保险的业务活动，如贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让等。我市此次“营改增”涉及金融保险业纳税人473户，税率由原来5%的营业税率改为6%的增值税率。

虽然细则中增值税销项税率比营业税税率上升了一个百分点，但由于进项税额可以抵扣，特别是不动产抵扣，所以总的来说税负应该会有所下降。

此外，方案还明确一些优惠政策，如金融机构农户小额贷款、国家助学贷款、个人住房贷款都列入免征增值税的范围；存款利息、被保险人获得的保险赔付等属于不征收增值税项目。

建筑业税负涨了吗？

国税部门统计数据显示，此次“营改增”涉及我市建筑业纳税人4757户，“营改增”后建筑业一般纳税人从征收3%的营业税，改为征收11%的增值税，而小规模纳税人选择简易计税方法征收3%的阿增值税。

比如一个总造价100万元的建筑项目，按营业税3%计税，承担税负3万元；实行增值税后，如果成本80万元，均能取得进项发票，那么100万元减去80万元后的差额20万元，按11%的税率，税负为2.2万元。

对没有什么进项材料的清包方式和甲供材料方式的建筑项目，仍可以选择3%的简易征收税率。

比如，一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，即施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务；或是一般纳税人为甲方工程提供的建筑服务，这是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

房企减负了，房价会降吗？

房地产业从5%的营业税率，改为适用11%的增值税率。此次改革涉及我市房地产企业1178户，市民普遍关心，买房会降价吗？

方案中最醒目的，是明确房地产项目以扣除土地出让金后的余额为销售额。目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%，土地问题直接影响的就是房价，土地出让成本可在销售额中抵扣，有助于减轻房企税费负担。但由于政策刚发布，最终对房价影响几何要视后期执行和抵扣空间界定等具体情况而定。

销售不动产的“时机”也将影响到缴纳增值税税率。比如，一般纳税人销售其4月30日前取得的不动产，可选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；若是销售5月1日后取得的不动产，应适用11%的税率。

改革对房地产“去库存”会有啥影响？严才明副局长说，去库存是国家“十三五”时期的政策目标，“营改增”后所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，对下游实体经济而言无论购建还是自建的生产经营用房均可以分两年抵扣进项税，对企业投资和转型升级肯定是减负的。对房地产而言，这一减税杠杆对商务用房的销售也肯定有利。但对住宅的去库存，政策效应则尚不明显。

个人卖房可以少缴点税啦！

实施方案中，百姓最关注个人卖房是否要多缴税？这是首次将自然人纳入“营改增”体系。目前，我国二手房转让需缴纳5%的营业税。

根据新规，北上广深一线城市以外地区的个人购买不足两年的房子对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买两年以上（含两年）的住房对外销售的，免征增值税。

市国税局货劳处处长冯占奎说，此次二手房交易“营改增”政策基本可以看作是对现有营业税政策的平移，征税税率、年限和范围等与之前变化不大。总体看对二手房市场影响微乎其微，不会增加交易环节的税收负担，反而会因增值税与营业税价内价外税的不同，税负有微降。

例如：市民出售购买两年内房屋，如果销售额总价100万元，本来需缴纳营业税5万元,。现在按增值税算，把100万元视作含税销售额，那么不含税销售额就是：100／（1＋0.05）＝95.24万元，即4.76万元是应缴纳增值税额，相比营业税少了0.24万元。

而且对于两年以上（含两年）的住房来说，免征增值税也是个利好的消息。