全年成交16368套！2019年金华楼市大数据来了！

岁末年初，又到了各类盘点“回头看”的时候。在刚刚过去的2019年，有1.6万户居民做了同一件事关家庭的大事：在金华市区购置商品房，总共花了237亿元。

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2019年金华市区房产交易大数据也已出炉，我们不妨来看看有哪些新变化，可以更准确地把握2020年楼市的基本走势。

市场需求不减

 今年适度乐观

【数据】市房地产交易市场管理所提供的数据显示，去年1月金华市区商品住宅库存126.59万平方米，去化周期为9.01个月；当年累计批准预（销）售面积为209.05万平方米，同比下降3.75%；1—12月累计成交商品房16368套，成交面积178.99万平方米，同比分别增长3.99%和1.44%；年末库存151.66万平方米，去化周期为10.17个月。

【解析】2019年商品住宅销量曲线呈先扬后抑走势，后期回调，稳中震荡。2—4月市场销售快速升温上行，5—7月保持高位走稳，8—9月下跌低位运行，10—12月在震荡中企稳。

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业内人士认为，购房者在金华市区的购房欲望和购房能力不容小觑。在年初开局不利，尤其是2月仅成交417套的低迷情况下，三四月份强劲反弹，尤其是4月份创下了成交2303套的近两年最高月销售纪录。随后8个月基本稳定在月销1000~1600套。最终全年比2018年多成交了629套。

2019年末，市区库存商品房去化周期为10个月左右。在业界看来，这是一个比较理想的去化周期，可以保证市场销量、价格等基本稳定。中国指数研究院认为，房地产库存去化合理周期一般为 6～12个月，低于6个月需要补库存，高于18个月则要去库存。 

市区商品房去化周期2019年末比年初提高了1个月左右，主要原因是当年新上市面积比成交面积多了30万平方米，这是正常情况下1~2个月的销量。2018年市区新出让地块较多，2019年商品住宅新上市供应量保持了一定的规模，尽管比2018年下降了3.75%，但超过200万平方米。

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【观点】市区商品房需求不减，在2017—2018年市场热卖的情况下，2019年成交套数和面积同比依然小幅增长，说明市场购买力仍有较强的后劲。目前，市区房地产市场运行稳定，库存去化周期处于一个理想的区间，对2020年的金华楼市可以保持适度乐观。

房价稳中有升

低价楼盘俏销

【数据】国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况，2019年1—11月金华环比指数分别为100.8、100.4、100.4、100.9、101.5、100.5、101.3、100.8、100.2、100.0、100.8。金华定基比指数（与2015年比）2018年12月为124，2019年11月为133.9。

市房地产交易市场管理所数据显示，2019年1—12月市区商品住宅成交均价为13254元/平方米，同比下降3.79%。在总成交套数、成交面积同比双双小幅增长的情况下，总成交金额237.23亿元，同比下降2.4%。

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【解析】房价是涨是跌，牵动着每一个购房人的心。从国家统计局公布的数据看，2019年已经出炉的11个月数据中，仅10月不涨不跌，其余10个月的环比均小幅上涨，其中5月份环比涨幅最大，达到1.5%。看来，持续稳步上行，是房价运行的一条基本主线。

国家统计局的另一个指标，即定基比，也从侧面印证了一年来房价上行的事实。从2018年12月至2019年11月，11个月里金华定基比上涨9.9个百分点。

国家统计局每月公布的销售价格指数，反映的是房价整体变化，而商品房成交均价降低，并不是说房价降了，而是与不同区域房源的成交占比有很大关系。如郊区盘、乡镇盘成交占比高，就会拉低成交均价；反之市中心的楼盘成交占比高，就会抬高成交均价。

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2019年市区成交房源主要集中在金义都市新区，该区域供应量较大，房价也比主城区明显偏低，形成了一个明显的“房价洼地”。2019年新区商品房成交面积达66.27万平方米，占市区总量的36.1%。很显然，新区成交量大，占比高，是拉低市区商品房成交均价的主要原因。

这一点，从成交价位可以看得更清楚。2019年市区商品房每平方米价格9000元～1万元成交了38.03万平方米，1万元～1.1万元成交了38.08万平方米，合计达76.11万平方米。这一数字远远超过1.5万元以上房源64.99万平方米的成交面积。尤其是9000元～1万元的房源，2019年新上市2006套，结果卖了3649套，74%卖的是往年的库存。

【观点】近三四年来，在多种因素叠加影响下，市区房价稳步上行，除2018年个别月份环比指数出现回调外，上行大趋势一直没有改变。在中央经济工作会议定调2020年宏观政策要稳，货币政策灵活适度的背景下，金华也在加快高铁新城、上浮桥、西关等区块城市更新改造，2020年房价有可能稳中有升。

外来购房逾半

新区房源最俏

【数据】2019年市区新建商品房成交房源中，中小户型最受市场欢迎，其中80～90平方米成交套数最多，达4388套；120~144平方米成交面积最大，达55.54万平方米。

从购房对象来看，市区户籍占比为47%，同比下降11个百分点；本市其他县（市）户籍占比为23%，同比下降2个百分点；本省其他地市户籍占比为9%，同比提高2个百分点；外省户籍占比21%，同比提高11个百分点。

2019年市区成交的商品房集中在金义都市新区、金东新城区和湖海塘区域，占市区总成交量的69.3%。

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【解析】从成交房源的户型面积大小，可以大致判断是刚需购房还是改善性购房。从2019年情况看，成交量主要集中在80~90平方米和120~144平方米两大户型，年度销量均超过4000套。这表明市场仍以改善型需求和刚性需求为主，其中刚性需求维持较大的成交量，改善型需求稳步上升。

市本级居民在市区购房占比快速下降，跌破50%，非市区户籍的外地购房者第一次占据主导。其背后，是外省购房群体的快速崛起。随着金华城市能级持续提升、宜居环境不断优化，金华房产吸引越来越多的外埠购房群体，他们成为在金华购房的一支中坚力量。

从成交量区域排行看，金义都市新区、金东新城区和湖海塘区域稳居前三。其中，金义都市新区由于“房价洼地”效应，房子最为抢手，以成交6213套高居榜首；金东新城区成交3270套，成交面积37.79万平方米，以20.6%的占比居第二；湖海塘区域成交1938套,成交面积23.14万平方米，占比12.6%，居第三。主城区供地少，商品房供应量主要集中在二七区块，成交量相对有限；而供地量较大的近郊市场，随着教育、商业等城市配套设施升级，房产行情持续升温。

【观点】金华市区的新建商品住宅,53%被外地购房者消化,外省户籍购买占了21%,这是2019年金华楼市最大的变化之一。经过多年的城市建设提升和持续生态治理，金华宜居环境为越来越多的外地购房者所看好。随着外来购房人员占比持续上升，金华楼市有了更强大的支撑后劲。