楼市“小阳春”，还是“倒春寒”？

三月伊始，绝大多数媒体都在喊着楼市“小阳春”，4月底又开始喊“倒春寒”，市场到底是往哪边走？

客观来看，目前整体市场还在调整中，城市分化仍是主旋律，初现结构性回暖的主要是一二线城市。这也印证了年初我们在《保利2018-2019年房地产行业白皮书》中的判断，一二线城市有望先行筑底。由于政策面、资金面对冲，2019年全年将不断出现利好对冲引发的成交窗口期。

一、楼市“小阳春”，结构性回暖

城市分化仍是市场主旋律，在感知全国市场氛围变化后，还是需落点具体城市，依据市场基本面特征进行市场分类探讨。

全国市场情况

分析市场变化趋势，需观察连续数据变化，不能简单基于单月数据变化。

拉长时间周期看，可以发现当前市场更多是结构性回暖，先行城市如合肥、南京等成交放量较为显著；其他多数城市虽然3、4月成交回暖，但仍未恢复至去年同期水平，如杭州、重庆、西安等城市；部分城市4月成交环比有所下滑，如郑州、福州等城市。

根据典型项目监测我们发现了相似的趋势：

①一二线、强三线城市结构性回暖，但内部分化明显，区位好、性价比高项目去化好，高价项目去化难度大；

②当前市场客户价格敏感度高，价格基本趋稳，而部分三四线城市价格仍有下行压力。

城市分类探讨

顾妍妹根据近期市场特征，将主要城市分成了四类，包括先行城市、二线城市、强三四线城市、弱三四线城市。

先行城市基本调整到位，释放率先回暖信号

先行一二线城市新房市场结构性回暖，北京、上海、厦门等城市高性价比项目重现日光盘。合肥、南京等城市再现低中签率，局部具备涨价潜力。

先行城市二手市场一季度成交普遍回暖，部分城市明显有放量迹象、市场热度回升。

二线城市信心回升，土拍热度向市场传导

二线城市，基本面较强且受土拍热度支撑，市场热度亦较高，来访量、成交量大幅上涨，部分城市土地溢价攀升，土地市场热度向新房市场传导。

强三线回归本原，主城区刚需改善市场稳健

强三线非理性需求退去，居住需求主导，回归市场本原。城市内生需求充足、库存结构合理，小阳春下市场热度较高，主城区刚需和改善盘去化良好。

弱三四线持续调整，其深度与上轮涨幅相关

多数弱三四线市场延续调整态势。上轮周期平稳的城市调整幅度较小；城市基本面弱、供地过多、上涨过快的城市调整更深，回调时间更久和程度更深，市场持续走弱。

二、楼市走向，需看政策面和资金面

楼市是否持续回暖仍有待观察，政策面和资金面是引导楼市走向的重要标尺，所以我们更关注两者的变动对楼市的持续影响。

经济面、中美贸易战对楼市是把双刃剑

一季度GDP同比增速6.4%，经济运行总体平稳、好于预期，开局良好。经济回稳、一二线楼市回暖，中央重申房住不炒，高度关注楼市走势、警惕楼市过热，但经济回稳对需求也有支撑。

影响经济增长的主要外部不确定因素为反反复复的中美贸易摩擦。一方面，汇率波动、资金“套股换楼”等时有发生，房地产市场或有窗口期。另一方面，东南沿海城市出口贸易受到实际性影响，房地产市场可能受到牵连。

经济企稳、货币宽松预期空间减小，资金面将适度修正

一季度社融投放8.2万亿，同比多增2.3万亿，放水托底经济效果显著。一季度经济企稳后，预计未来资金面会适度修正，保持货币政策松紧适度。

房企融资再引监管层关注，房贷利率下调态势受影响

一季度资金面宽松，房企融资渠道较为顺畅，居民房贷利率高原逐步消退。

随着部分城市楼市回暖，银保监会4月起清理资金违规流入房地产，房企融资可能再度收紧。

南京等热点二线城市房贷利率再度上调，小幅惯性下调趋势被打破，调控压力之下，部分城市房贷利率或重回上升通道。

中央再提房住不炒，政策之手有保有压

一季度楼市回暖引起中央警惕，政策再提“房住不炒，落实城市主体责任”，调控目标为防止房地产市场大起大落。

“一策一城”调控区别大，部分城市可能持续放松，市场过热城市将进一步进行打压，住建部对苏州、南宁等房价上涨过快的城市进行预警提示，可以看出中央对过热城市进行坚定调控的决心。

三、后市展望

市场整体仍在持续调整，结构性回暖的主要是一二线城市，小阳春主要驱动因素是前期观望的刚需客户在各项利好叠加下，加速入市，但改善、投资客户仍多在观望，市场价格高敏感度，是否是持续性回暖有待观察。

目前观察到，先行城市市场复苏基础较强劲，大势环境的变化不会打断先行城市年内筑底乃至上升的进程。

中央重提“房住不炒”，对过热城市坚决调控；房企融资再度趋紧，房贷利率下调势头受阻、部分城市甚至重回上升通道，楼市“小阳春”之路难免有些波折。