买100平方米房子只得70平方米？ 公摊面积到底怎么算

对很多中国人来说，买房子是一件大事。但是，你买的房子名副其实吗？实际上，由于公摊面积的存在，你的实际使用面积会打折扣。日前，《新华每日电讯》发文质疑公摊面积，将这个老话题重新打捞起来，引发广泛共鸣。而起因是一篇文章在网络热传，作者买了100平方米的房子，公摊居然高达30平方米。

在房价高企、调控不断加码的背景下，越来越多的人开始追问：既然国际上基本都是按套内面积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积？取消“公摊面积”会不会推高房价？职能部门治理房地产行业乱象之时，能否回应公众关于公摊面积问题的关切？

公摊面积是什么？

也许人们对公摊面积的实际含义和具体内容了解并不深，但是买过房的人都知道，开发商卖的房子基本会有公摊面积一说。所谓公摊面积，就是你房产证上标示的面积与实际居住的套内建筑面积之间的差额。也就是说，买100平方米的房子，结果实际住进去只有70平方米，这凭空少了的面积就是公摊面积。

为什么会出现这个差额？这是因为开发商将整栋楼的产权人共同所有、共同使用的公用部分建筑面积分摊到了每家每户头上。根据2000年实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

对于公摊面积的计算，业内常用公摊系数这一概念，公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积。例如，房本上面写着“房屋建筑面积89㎡；专有建筑面积（使用面积）71㎡，分摊建筑面积21.04㎡”，那么公摊系数就是0.25。

现有法律没有设定上限

很多人乍一听，会觉得有了公摊面积的存在，等于无形中支付了好几十平方米不属于自己的面积，开发商真是奸商。但这么说有点错怪开发商了，因为无论是采用建筑面积来进行房价计算还是采用套内建筑面积进行房价计算其实都不会影响房地产的价格，原因就在于开发商的计价方式是将自己建楼的成本均摊到每套房子上面，无论是建筑面积还是室内建筑面积都是这个价格，唯一有差别的只是每平方米均价而已。

但问题在于法律法规对所谓公摊面积与比率的规定与监管存在一个非常模糊的地带，导致公摊大小基本上是由开发商说了算，买房人根本没有什么话语权。至于每栋住宅动辄30%的公摊比例是怎么算出来的、有没有水分、有多大的水分，往往都是一笔糊涂账。而且，公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋带装修政策乃至未来房地产税出台，购房者遭遇到的问题还将进一步加剧，产生的各类矛盾也将愈发尖锐。

能否取消公摊？

其实早在2002年，重庆就以地方法规的形式，第一次对商品房的计价方式做出规定：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。近几年，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。

有业内专家分析，虽然目前公摊面积广受诟病，但公摊面积的存在确实具有一定的合理性。退一步讲，即便按照套内面积计算，也会羊毛出在羊身上。因为，一套房子的总价是固定的，如果按照套内面积来算，那么每平方米的单价必然会有所提高。公摊面积问题的关键在于要有标准的规范制度。为公摊面积付费本身并没有什么问题，问题出在房地产商的不规范行为和不健全的房地产制度。由于信息的不透明，公众根本无从知晓其真正需要摊付的各项公摊面积，只能跟着合同走。在现有购房方式下，或许给开发商或代理销售中介一项强制义务，即向购房者明示“到底分摊了哪些面积”会是一种解决的办法。所以，期待相关职能部门在研究房产调控政策之时，能够正视公摊面积的问题，积极探索出更科学、合理的计价方式，切实保护消费者权益。

影响公摊面积的因素：

1.一梯一户、一梯两户和一梯三户的公摊面积是不一样的；

2.套内面积房子大公摊面积会多点，房子小公摊面积少点；

3.公共设施仅有楼梯和既有楼梯又有电梯的公摊面积是不一样的，一般来说公共设施、走廊越多、面积越大公摊就越大；

4.现如今带电梯高层、超高层住宅越来越多，楼层越高，那么电梯、消防等公共设施也就相应的越多，需要公摊的面积就越大。