上半年房价继续疯狂，但下半年楼市的分水岭或将迅速到来！

  7月17日，6月份的70城数据出炉了。

  与预期基本一致，上涨的城市更多了，上涨的幅度更大了，领头的还是那几个，当然，也多了个搅局的。

  6月份的70城数据有几个特点。

  1、一线城市新房全面止跌

虽然一线城市新房价格全面止跌，但总体波动幅度很小，价格管理还是比较到位的。你看不出明显的上涨趋势。

  2、领涨城市，涨幅全面扩大

这几个城市都是典型，其中丹东领涨了两个月，现在已经到了强弩之末，接下来会继续回落。而济南是个另类，目前尚不清楚原因，不过照此下去，后续调控会迅速落下，涨幅会回落，走之前成都和西安的老路。

  这几个城市都是典型，其中丹东领涨了两个月，现在已经到了强弩之末，接下来会继续回落。而济南是个另类，目前尚不清楚原因，不过照此下去，后续调控会迅速落下，涨幅会回落，走之前成都和西安的老路。

  而三亚（楼盘）和海口的涨幅排名靠前，有几个原因，一是调控后新房供应策略的变化，可售商品房套数减少，二是购房需求仍然看好海南（楼盘）楼市，这部分需求需要继续消化，后市才能有所缓解。

  3、房价下跌城市不断减少

  从1月份到6月份，新房价格环比下跌的城市分别是13个、16个、10个、10个、7个、4个。二手房价格环比下跌的城市分别是17个、15个、7个、9个、4个、3个。

  上半年楼市呈现出复苏态势，这跟二三线的火热有直接关系。二线城市，大家应该都感受到了，到处都在抢人，短期新增的购房人口非常多，虽然调控及时落下，但也起不到立竿见影的效果。至于三线城市，在棚改尚未完全熄火之前，依然是上涨的主力军。

  整个上半年，商品房销售面积同比增长3.3%，但销售额同比增长了13.2%，这多出了9.9个百分点基本就是房价的涨幅。

  4、不断上涨的背后，市场却愈发担忧

  一线城市，北上广深已经基本剔除了炒房需求，楼市继续上行的动能已经明显偏弱了。

  贝壳研究院数据显示，一线城市刚需攒够首付的年限已经非常长了，北京（楼盘）需要23年，深圳（楼盘）也高达17.8年。

  更为关键的指标其实是换房成本，北京需要首付至少是6成/8成，上海（楼盘）则是5成/7成，广州（楼盘）是4成/7成，深圳是5成。刚需进场门槛太高，换房成本太高，导致二手房新增客源持续走低，未来二手房成交量将长期处于低位徘徊状态。

  而在二线城市，我们重点观察了南京（楼盘）、成都、西安和沈阳四个城市。这些城市先后经历了一轮明显的上涨过程，但现在基本开始回调。

  其中，南京二手房价格涨幅的高点出现在2016年，当年涨幅高达32.1%，到2017年和2018年一季度涨幅分别回落至9.8%和1.7%。

  成都的高点出现在2017年，全年涨幅达到了65%，但今年一季度涨幅仅有10.7%。

  西安的高点也出现在2017年，涨幅为44.8%，一季度只有21.7%。

  至于沈阳，2017年也表现出复苏态势，涨幅为16.2%，但今年一季度只有12.8%。

  三四线城市，市场还是比较热，但地方实际上已经相当焦虑。

  继宜昌（楼盘）之后，河北沧州（楼盘）下面的河间市也启动了限售。之所以这么做，跟沧州楼市大环境有关。2017年沧州楼市被炒得火热，但现在这里的房价已经在下跌了。

  接下来会有越来越多的三四线城市开始限售，不同于一二线城市，三四线城市的限售往往是市场向下的先兆。这个时候，如果你那里的开发商还在炒高铁，炒地铁，炒形成，那就得小心了，这些套路说不定只是为了掩护自己撤退。

  实际上开发商已经空前焦虑，最典型的仍然是碧桂园。

  碧桂园最近这段时间的确有点走霉运。先是上海的项目建筑工地坍塌，后是杭州（楼盘）的某项目挖地基，殃及周边民房。

  但是碧桂园上半年靠着三四线城市依然笑傲群雄，上半年卖了4124.9亿，其中6月份就卖了778.1亿。但碧桂园的负债也同步提高，截至2017年，其负债额超过了9300亿，负债率高达89%。碧桂园现在的诉求是通过高周转稳住销售，尽快回款，应对即将到来的巨变。这样的布局年初就开始酝酿，到4月份已经全面执行。

  开发商们站在市场的最前沿，大开发商都有庞大的研究团队，他们的动作变化往往反映了市场的趋势，一定要高度关注。

  5、新房摇号超低中签率现象消失，二手房缩量上行

  单纯看6月份的70城数据，你也许担心后市会继续火爆下去。不过我觉得下半年才是关键，上半年一系列动作需要一定的时间才能反映到市场上。

  如果你观察过近段时间以来各个城市的新房市场，你会发现二线城市新房摇号超低中签率的现象已经大为减少，调控当然功不可没，但这一波人口大战结束后，超低中签率就会真正结束。

  而二手房市场，关键性指标“二手房带看量”已经连续多月下行。

  未来，房价也许还在微涨，但成交量下行的趋势已经不可改变，缩量上涨意味着楼市分水岭越来越近了，2018年下半年，拭目以待吧。