土地市场降温有助于调控继续深入

        今年以来，土地市场出现了明显的降温趋势，一二线城市土地流标现象增加。截至目前，一线城市流标8宗，流标数量同比上涨166%，流标面积同比上涨幅度达700%；二线城市流标68宗，流标规划建筑面积达796.66万平方米，相比2017年同期上涨了53%。

   　“随着楼市调控的深入，土地市场流标现象逐渐增多。”中原地产首席分析师张大伟认为，土地流标的原因是多方面的，“首先，流标土地大多配建复杂且非热门地块。以北京流标的住宅土地为例，地块处于远郊区，而且地块有多重属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈”。

　　其次，房企资金压力逐渐出现，从2016年9月底开始，全国一二线城市严格调控。“这种情况下，房企资金压力越来越大，叠加融资渠道受限等原因，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，企业对非优质地块的积极性降低。”张大伟说。

　　整体来看，2018年楼市将继续严格调控，未来房地产市场走势将出现分化。不仅如此，目前房地产市场租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地，更清晰的配套机制在加快制定。

　　张大伟说，“这些政策的核心是‘房住不炒’，房地产市场回归平稳。回顾目前各地的房地产政策，限购与限售全面升级。这些因素最终将导致房企资金链紧绷，预计流标土地数量和范围有可能在2018年下半年继续扩大。”

　   土地市场降温的同时，我们还要看到，最新公布的70个大中城市房价指数同比仍在上涨，且环比涨幅有所扩大，“房荒”现象在不少城市接连出现。可以看出，政策从土地市场向房屋市场的传导并不顺畅，究其原因，在于竣工面积的大幅下降和供地结构的明显失衡。

　    根据统计局数据，今年前4个月，全国房屋新开工面积仍在7.3%的水平，高于去年末的7.0%，房企拿地之后会选择尽快开工，但施工面积增速已降至1.6%的低位，竣工面积增速更是降至-10.7%。由于竣工面积减少，4月末全国住宅待售面积已降至2.85亿平方米，库存去化时间仅为2.4个月。而在2016年10月新一轮调控启动之前，这个数字是6.8个月。社科院近日发布的《2018年房地产蓝皮书》认为，由于地方政府规定新房价格不能高于周边、二期不得高于一期等限制，开发商推盘积极性不高，转而拉长施工周期，延缓项目竣工。

　　在库存减少的同时，地方政府应根据住建部和国土部去年4月份发布的通知要求，加大土地供应的数量，但地方政府出于招商引资等因素考虑，往往会加大非住宅用地特别是工业用地比重，减少住宅用地比重。以中南某省会城市为例，2017年该市市内六区挂牌108宗土地，（纯）住宅用地仅有13宗，远远低于非住宅用地。

　　所以，如果要确保房地产调控收到效果，就需要在加大供地力度的同时加快开发速度。近期住建部就房地产市场调控问题相继约谈了12个城市，即要求有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房。约谈问责有助于推动地方政府落实调控主体责任，同时也预示着房地产调控将继续保持“从严”逻辑，不会放松。

　    短期来说，对地方政府而言，应致力于增加住宅用地数量，并相应调低入市土地价格，继续为土地市场降温；对房企来说，则须放弃调控将会放松的幻想，加快推盘速度，实现快速周转，进而减少自身的资金压力。

　　从长期来看，必须关注到以“限购、限贷、限价、限售”为标志的行政调控措施对市场的扭曲，未来应着重发挥市场手段，理顺供求关系，解决土地错配问题，真正形成房地产市场的长效机制，进而实现对行政措施的替代。