雪花飘飘 买卖车库车位 你该注意这些

昨天一起床，很多人都为眼前的雪景惊喜赞叹一声：呀，好大的雪。

而当车主去开停在露天的车辆时，看着挡风玻璃上厚厚的一层雪，想清理却发现已经结成难除的冻块，往往是甩甩毛巾，叹气一声：唉，好大的雪，除起来真麻烦。

这种时候，地下车库和车位的好处，就非常明显了。无怪乎网上有段子说，下雪天是相亲的黄金时间，那些车顶没雪的，就是有房和有车库的，是优质对象。

不过，车库车位虽好，有些问题还是应该先明确起来，比如，地下车位到底属于谁？

地下车位的争议从未停歇。

地下车位到底属于谁的，是不是原本就属于业主共有，可不可以办产权证，怎么过户？这些问题，不敢说每个人都清楚。

曾经有一篇文章，标题为《法院判了:地下停车位居民免费使用,开发商无权售卖》。文中的判决早已经被撤销，但这篇文章总是经常被翻出来爆炒一通，以误导大众。

现状：不明了产权

但依然在买卖车位

“一手交钱，一手交车位。”市民刘先生在购买新房时，花了十几万在小区内购买了一个地下车位，车和车位算下来花了40余万元。“选房时我是第一个挑车位的。”对于车位的位置刘先生很满意，但对于车位是否有相应的产权证、这个地下车位的属性是什么，刘先生表示并不清楚，“没看到什么产权证，只有购买车位的发票。能停车就行了吧。”

“我买的是二手房，车位也是二手。”另一个小区的业主张先生告诉记者，车位的转让也比较简单，原主人拿着原始发票，两人到物业处签订转让协议即可。

“现在的小区基本都是地下停车场，直接从入口处进去，没车位不让进停车场。”有房地产业内人士表示，这样的停车位没有证件，但只要掏钱了就是业主专属的，不少小区都是这样的管理办法。

地下车位到底属于谁？

不能一概而论

小区车位到底属于谁?其实不能一概而论，而是得看其是哪个“妈”生的。

理论上来说，小区停车位有四种类型，即可以办理产权证的地下停车位，只有使用权的人防工程停车位，地面规划批准的车位，临时划定的路边车位。但目前金华市区第一种类型的地下停车位可以说少之又少，绝大多数地下车位都属于人防。

小区的地下人防车位，属于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位。

根据《防空法》的要求，新建民用建筑的同时，必须按照相应比例修建一定面积和抗力等级的防空地下室，这部分地下室就属于兼顾人防工程。战时由政府统一安排使用，平时由建设单位维护和使用，开发商一般会把这个防空地下室也划成车位出售给业主。

人防工程地下室在法律上是属于国家人防工程的，开发商只有使用权和收益权，开发商出售给业主的也仅仅是使用权，说白了就是租给业主。

而根据合同法的规定，租赁合同最长不得超过20年。实践中，开发商的车位出售合同里，肯定不会只写20年，只会更长，或者写跟房屋的土地使用权时间一致。

区划内车位谁投资谁受益

地上车位又分两种情况。

《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

这里当事人，就是开发商跟购房者，约定也就是他们之间的约定。基本没有开发商会放弃赚钱的机会，直接把车库约定给购房者？

有一种情况例外，就是部分排屋和别墅，直接把车位附赠给购房者。其实大部分也是羊毛出在羊身上，这些车位的价格，大多数都已经算在房款中了。

细心的读者可能会问，《物权法》的规定是关于约定的，万一没有约定，或者购房者跟开发商谈不拢，那么车位归谁？

目前的司法实践是认为如果没有约定，车位的处置权是归建设方，也就是开发商。其中一个主要理由就是，谁投资谁受益，开发商花钱建造的，如果不归他们处置，不符合公平原则。

也就是说建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有，可以售卖。

公共道路上划的车位

全体业主共有

另一种情况，如果本来不是规划车位的，比如说公共道路，后来划成车位，供业主停车。这种车位，就是属于全体业主共同共有的。

物权法第七十四条对此也有明确规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

买车位还要注意什么

从使用角度，当然是离自己的单元门越方便越好；从投资角度，就是离越多单元门越方便越好。不管什么角度，一个前提条件就是，你首先必须是业主。因为物权法规定，车位应当首先满足业主的需要。

如果是从开发商那里直接买，需要注意以下几点：

1.车位合同的签署主体，一定要跟房屋买卖合同的主体一致；

实践中，有些开发商把车位打包给物业公司，由物业公司再出售给购房者，这样风险很大。因为铁打的楼盘，流水的物业，换了物业公司，要担心是不是会不认账；

2.如果已经竣工，一定要去实地查看。很多地下车位由于构造原因，边上可能有空地，你的使用空间可以大一点，方便停车技术不好的。但是即使空间够，能不能多停一辆车就说不准了，因为管理好的小区是很难多给你一张停车证。而且开发商都精明，只要能框得进来，就当贵一点的子母车位卖了。

如果你买的是二手车位，那就看这里：

1.鉴于目前地下车位基本都没有产权证，也不存在着产权过户问题。所以，原始凭证就显得非常重要。

原始凭证主要就是开发商开具的车位发票，买了之后，要对方把原件交给你。

2.如果你的前手不是第一个从开发商那里购买车位的人，尽量要他把他购买时的合同也提供给你，保证转让人的延续性。

也就说，你手上要有从开发商转让给第一手的合同，第一手转给第二手的合同，第二手转给第三手……直到转给你。