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房子够卖 土地够多 市区房地产市场“供给侧”充足

发布时间: 2017-03-30 09:30:42

来源: 金华晚报

分类: 本地楼市


  金华到底缺不缺房子,缺不缺土地?

  近期来自与金华城建相关的国土资源和建设两大部门的两组数据,给了金华人一个响亮的回答。

  市区住房供应充足

  来自市房地产交易市场管理所的一组权威数据表明,市区范围内城市既有住宅登记在册已达238668套,建筑面积3025.54万平方米;市区商品房住宅已售未办证26694套,面积288.19万平方米;再加上2017年2月底未售库存住房9469套,面积119.72万平方米。这三部分,组成了市场上国有出让土地存量住房。

  数据综合的结果之一,是得出市区居民人均住房建筑面积为46.2平方米,市区居民住房条件比较宽裕。

  另外一个结果,是市区不到18万个城镇家庭,对应所有存量房,差不多每个家庭大致摊到一套半房子。

  房源丰富供需平衡

  根据我市住建部门的最新数据,截至2月底,市区已上市可售商品住宅的存量,按近12个月商品住房成交面积计算,商品房去化周期为12.29个月。《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》明确提出,2017年全省在售商品住房库存消化周期要保持在10——16个月的合理水平。据此,可以判定金华市区目前的库存消化周期已处于合理区间。

  市场以市民内生需求为主

  从购买对象上分析,2017年本市城区购买量占总成交量的82%,较去年的74%上涨了8个百分点,而外省户口购买量占总成交量的10%,较去年的15%下降了5个百分点。

  与北上广深一线城市和杭州等热点二线城市消化来自全国和全省的购买力不同,金华房地产市场的内生性历来较强,有限的本地需求难以支撑市场持续扩张和高位运行。

  从历年来看,金华市区七成以上新房源以本地消化为主,市区外的本市、本省和省外购房群体大致占25%,这一比例相当稳定。不过今年前两个月,情况有些变化。市区成交商品住房本地购房占比达82%,较2016年的74%上升了8个百分点;而外省户口购房仅占10%,较2016年的15%下降了5个百分点,说明多数新销售住房都由金华本地人消化。

  新增房源还有很多

  前面我们计算商品房去化周期,按照已上市的可售商品住宅的存量来计算,在房地产业内,这属于显性的库存量。还有一部分隐形库存,即已经取得土地正在开发,未来将上市销售的这部分商品房。要计算未来一两年市区可以卖的房子,无疑要将显性和隐性的房源库存一起拿出来。

  市房地产主管部门最近做过分析,市区今年一季度和前些年已出让的存量土地,可开发商品房约382万平方米。按两年开发上市测算,每年可新增上市量接近200万平方米,约2万套。如果再加上现有库存商品住房,2017年市区供应规模可达到300多万平方米。

  需要指出的是,城中村安置房已建和在建的面积已达217万平方米,包括婺城区勤俭,金东泉源,开发区苏桂院、兰桂院等。可以预见这部分房源除满足保障安置需求外,未来有相当一部分将进入二手房市场。而且,近半年来部分潜在需求受市场行情驱动已提前释放。即使不考虑这一因素,2017年的供应规模也完全能满足市区正常的购房需求。

  ·土地·

  自今年初以来,金华市区住宅用地投放明显提速,一季度已出让5宗宅地共计220多亩,远超去年同期的2宗39亩,而且做到每月都有新的住宅用地推向市场。

  这向市场发出了一个清晰而明确的信号:政府已从上游土地供给端发力,加大土地投放强度,保证下游住房市场长期、稳定和充足的供应。

  “金华不缺地,更不缺好地块。”市国土部门表示,市区住宅用地供应已开启加速、加量的“双加”模式,年内还有千亩住宅用地准备出让。

  新增用地有空间

  打开百度地图鸟瞰,金华市区处于金衢盆地内,地形开阔,还有大量未开发的土地空间。包括在东西两侧的金义廊道上,土地利用的潜力也还很大。

  从市区土地利用总体规划来看,至2020年市区可供开发利用的建设用地空间约3万亩。我市国土部门计算过,按照历年省下达的新增用地计划来测算,市区每年可新增开发利用的建设用地约有2500亩,2017年至2020年四年时间合计可新增1万亩用地。

  盘活存量土地保障民生

  一手增新量,一手盘存量,金华市区双管齐下拓展土地利用空间。近年来,市区持续开展城镇低效用地的存量盘活工作,历年完成量均大大超过上级下达的计划数。据初步估算,2016年底市区可盘活存量用地面积达4万亩左右。仅二七、多湖等重点发展区块,近两三年内盘活的存量,可供住宅用地就超过5000亩。

  据悉,2017年上级下达市区存量盘活2200亩,市区计划盘活3000亩。盘活的存量土地,主要用于改善市区生活生态用地的供应,其中用于保障民生的住宅用地将达1000多亩。

  新增土地宅地占大头

  2014年前,市区住宅用地投放规模较大,商品住房市场供应明显饱和。为化解下游库存商品房,2014年和2015年市政府科学决策,大幅缩减商住用地供应规模,增加现代服务业、科教文卫等社会事业用地。事实证明,正是前两年改变用地导向,为市区成功化解商品房库存,赢得了宝贵的时间和空间。

  从一季度加速、加量的势头看,作为上游的住宅用地市场,已提前发出加大供应强度的先导信号。这是市区优化土地供应结构的重要举措。

  我市国土部门相关负责人说,当前市区供地的指导思想,是加大生活生态用地供应,按年新增2500亩测算,粗略估计了一下,其中可供利用为住宅用地的比例达六至七成。

  土地供应将加量加速

  从供应量来看,全年计划投放的住宅用地占总供地计划的70%,土地供应重心向住宅倾斜。

  从供应节奏来看,改变了以往阶段性集中供地的特点,从一季度就开始提速。去年一季度仅出让2宗39亩,而今年一季度每月都有新地块出让。市国土部门透露,今年住宅土地供应加速、加量不会停步。

  金西城北即将出让新地块

  为实现今年的出让目标,国土部门对后续推出的住宅用地,已作了充分储备。无论江南江北、中心城区还是东西两翼都安排了出让计划。其中,金西和城北各1宗近期就将公告出让。市国土部门表示,无论是近期还是中期,也无论是供地的区域还是节奏,市区的住宅用地都是有充足保障的,有能力保持市场供需平衡。

责任编辑: shaojuqing

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