金华第一部全市性物管规章出炉

老一届业委会被罢免，新一届业委会迟迟难产；物业服务企业经营不善，不打招呼，说撤就撤；因为管理不到位，业委会炒了物业服务企业的“鱿鱼”，又长期选聘不出新的物业服务企业……导致住宅小区物业服务出现真空、失控失管的类似矛盾纠纷，近年来在我市屡屡发生。垃圾无人运、治安无人管、故障无人修，部分小区居民为此叫苦不迭。

为更好地破解目前物业管理中存在的难点、焦点、热点问题，我市新近制定出台了《金华市物业管理办法》，从2017年2月9日起正式施行。作为首部全市性的物业管理规章，其贡献主要是对物业管理实践中常见的老毛病，尤其是国家和省相关法律法规没有明确而又亟待解决的一些问题，以创新思维开出了“新药方”。

我市现行只有一部2008年起施行的《金华市区住宅区物业管理办法》，各县（市）参照执行。8年多来，物业管理情况发生了巨大变化，已无法适应新的形势需要。

其一，《浙江省物业管理条例》2009年进行了修订，住建部也出台了《业主大会和业主委员会指导规则》，有大量新的指导精神需要吸收完善。其二，市区物业服务行业规模从1100余万平方米发展到了1700余万平方米，同时向二环以外的乡镇拓展，规模大、监管弱的“翘翘板”现象更加突出。其三，物业服务新矛盾、新问题复杂且多发，现行的解决办法、调解机制已很难发挥作用。

从提升物业管理服务水平考虑，为推进和谐社区、宜居之城建设，市政府将《金华市物业管理办法》纳入2016年地方立法计划。2016年初市建设局牵头起草，仅征求意见稿就十易其稿才形成。在此基础上又广泛听取各方意见建议，对草案进行了多达16轮的修改，最后由市政府第144次常务会议审议通过。

“这个全市性的物业管理规章，汲取了最新的国家和省指导精神，借鉴了兄弟城市一些好经验、好做法，汇集了全市物业管理实践的智慧。”市建设局有关负责人说，今后遇到物业管理问题，法律空白不能再成为理由，是谁的职责就应负起责任，遇到矛盾问题，不能推来推去，一撤了之，撒手不管，影响居民正常生活。

① 设双启动和候补制

业委会不再“难产”

【老毛病】前期物业到期后，物业服务企业按理应由业委会召开业主大会进行选聘。住宅小区没有物业服务，一个重要原因是业委会缺失。当前，业主大会和业委会成立、运行面临“五难”，即启动难、筹备难、决策难、补选难、换届难等“五难”。一头连着广大业主，一头事关物业服务企业，感觉“吃力不讨好”“两头受气”，使得业主参与业委会热情不高。

【新药方】针对这一实际，即将实施的《金华市区住宅区物业管理办法》首先明确部门职责分工，即各县（市、区）房产主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理，由乡镇政府（街道办事处）负责指导业主大会成立、业主委员会的组建及日常工作，协调物业管理和社区建设的相互关系。

围绕完善业主的自我治理体系，我市对业主大会的成立和运行机制进行了创新，首次明确建立业主大会的双启动机制，住宅区建设单位、建筑专有面积和人数占5%以上业主均可发起成立业主大会，同时规定筹备组组长可由乡镇（街道）政府（办事处）代表或者社区（村）居（村）委会代表担任。

更具创新意义的是，办法引导业主大会设立业主委员会候补委员制度。候补委员可与正式委员一同由业主大会选举产生，当委员辞职等原因造成业委会缺额，且缺额人数不超过50%时，可按得票高低从候补委员中自动递补。这一新规定，成功解决了业委会成员补选难的问题。

为调动业委会的工作积极性，我市还将探索建立业委会激励机制，规定县（市、区）政府应对乡镇政府（街道办事处）的物业管理经费给予必要保障，并建立小区物业管理综合考评机制，对优秀的业主委员进行奖励。

②实施联席和调解制

解决重大纠纷争议

【老毛病】住宅小区物业管理出现问题，往往不外乎业主、业委会、物业服务企业三者的纠葛和矛盾。由于业主不满，很容易导致业委会撒手不干，而物业服务企业不辞而别也时常见诸媒体，造成小区管理和物业服务失管失控。

现在小区物业管理矛盾纠纷多发、频发，而调解的渠道、机制又比较单一，跟不上实际需要，依靠行政调解力量有限，走司法调解程序，老百姓又比较谨慎，导致小问题成了大矛盾。

【新药方】为加强沟通和协调，办法要求建立物业联席会议制度。联席会议由物业所在地县（市、区）物业主管部门负责召集和主持，由辖区物业主管部门、乡镇政府（街道办事处）、社区（村）居（村）委会、公安、业委会、物业服务企业、业主代表等参加。

作为物业主管部门，市建设局介绍说，设立物业联席会议制度主要解决四类问题：一是业委会不依法履行职责；二是业主委员会换届过程中出现重大争议；三是履行物业服务合同中出现重大纠纷；四是其他需要协调解决的重大争议和纠纷。

同时，我市探索建立物业调解制度，规定各县（市、区）司法行政部门、物业主管部门应当健全物业管理纠纷人民调解组织体系，受理本辖区内物业管理纠纷。物业管理纠纷人民调解遵照“属地管理”原则，调解不成的通过仲裁、诉讼等途径解决。

③下放物业管理权限

每个单元自主决策

【老毛病】当你喜滋滋买了房，交纳各种购房附属款项时，是否留意过“物业专项维修基金”这一项？据调查，很多购房者对物业专项维修资金缺乏了解，有的说只知道交房时要付了这笔钱才能拿钥匙。有的房子漏水了、电梯坏了，才会在物管公司提醒下，想到动用物业专项维修基金。

早先，申请使用维修资金并不容易，首先要由业委会提出维修年度计划和方案，还要经业主大会批准。有的小区有上千户居民，开次业主大会谈何容易。2011年市区简化了物业专项维金资金的申请使用程序，明确共有部分维修，最少可以以幢为单位，只要征得同一幢三分之二以上业主同意，即可提出申请。但部分县（市）仍然缺乏相关的执行依据。

【新药方】在市区简化物业专项维修基金申请使用程序的基础上，该办法规定业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定，或者物业管理区域内全体业主共同决定。

“有的小区住户多，遇到需要拍板的事项，要开业主大会不容易也不现实。”市建设局有关人士解释，这一条主要是为解决物业管理事项决策难、物业专项维修基金使用难等问题而设立的。今后，每幢、每单元、每个楼层的业主都有权决定相应范围内的物业管理事项，尤其方便了没有物业服务企业的小区住户。

④建立物业不良档案

物管不能说撤就撤

【老毛病】与业主、业委会矛盾激化，或是经营不善出现亏损，遇到这些情况，一些不负责任的物业服务企业往往选择一撤了之，撒手不管。小区里垃圾堆积如山无人清运，盲流出没，治安得不到保障，严重影响了居民的正常生活。

【新药方】破解“物业服务企业说撤就撤”这一难题，成了我市此次制定物业管理办法的重要任务之一。

根据规定，前期物业服务期间，物业服务企业在征得物业面积、人数过半的业主同意后，方可提前终止有约定期限的前期物业服月时合同终止。建设单位应当按照相关规定及时另行选聘物业服务企业。

办法进一步规定，物业服务合同终止前，物业服务企业不得擅自停止服务。如果物业服务合同的一方要求提前解约的，应当将提前终止合同的原因、退出时间等以书面形式告知对方，就相关事项进行协商，同时在物业管理区域内公告十五日。为防止物业服务出现真空，物业服务合同期限届满前三个月，业委会就应组织召开业主大会开展物业服务企业选聘或续聘等工作。

对说撤就撤、撒手不管等不规范的物业服务行为，物业主管部门建立物业不良档案，并纳入社会征信体系，作为有关部门实施信用联合奖惩的依据。

⑤引入“准”物业服务

给老旧小区请管家

【老毛病】市建设局提供的数据显示，金华市区2015年底前交付使用的小区中，有物业服务的住宅项目180个，房屋建筑面积1230万平方米，占比52.8%；没有物业服务的住宅有1100万平方米，占比47.2%。这些没有物业服务的小区中，老旧小区有435个，涉及建筑面积440万平方米，占比高达四成。

没有物业服务企业，住宅小区可以由业主自行管理，问题是很多小区连业主大会都开不了，更谈不上成立业委会自行管理，这种现象在老旧小区中尤为普遍。小区物业管理小事不小，事关千家万户。加强物业管理，对改善居住条件，提高城市管理水平，提高市民文明素质，构建和谐社会意义重大。

【新药方】针对无人管理的老旧小区或者开放的住宅楼，我市提出了准物业服务的新理念。

办法规定由乡镇政府（街道办事处）帮助组织成立业委会，并选聘物业服务企业进行服务。无法选聘的，乡镇政府（街道办事处）应负责或委托社区（村）居（村）委会，组建简易物业服务组织，视情提供相应的准物业服务，由县（市、区）政府给予补贴。对获得国家、省、市示范项目称号的物业服务企业，可给予一次性奖励。