金华房地产市场板块分化严重 商品住宅成交量价平稳

提到房价，就不得不说一下城镇化率。

城市的房价跟所在省份人口的总量、城镇化的高低密切相关。也就是说，所在省人口总量越大、城镇化率越低，未来房地产的发展潜力就越大。

目前，浙江省常住人口城市化率和户籍人口城市化率分别达到65.8%和51.2%，分别高出全国平均水平15个和9.7个百分点。杭州，作为浙江的省会城市，2015年末常住人口为901.8万人，市区人口突破700万，城镇化率达到75.3%。温州则超过67%。

金华，坐落于浙江省中部，距离杭州180公里，从杭州乘坐高铁不过50，是一座典型的中等城市。

作为一个典型的三线城市，金华市区2015年实现生产总值647.2亿元，环比增长6.8%；人均生产总值67347元，环比增长5.4%。2015年末，金华市常住人口数量达96.1万人，城镇化率达到64.7%。

与浙江其它城市相比，金华的城镇率不算太高，因此未来金华的房地产市场较省内其他城市也具备了不小的发展空间。

尤其是在房地产由“黄金时代”进入到“白银时代”后，到底还买不买房?这其中，人口的变化其实也是最重要的参考指标之一。

城市的发展永远是人口聚集的一个过程

自2012年以来金华市每年常住人口保持1万人次左右的稳定增长。这部分人口的住房需求也是一个不小的数字，假设人均住房面积为35平方米，那么1万人口的住房需求量将达到35万平方米。

随着金华每年常住人口的递增，那么如何才能让更多的人口享受更好的教育、医疗、社会保障等条件呢？可以说唯一的出路便是加速人口城镇化，因为只有缩短了人口与优势资源的距离，才有可能实现优势资源的更合理的分配。而每年选择留在城市的大学生和本城市有换房需求的城市人口，将会成为这些核心资源的竞争者，他们的竞争将带来更大的住房需求量，从而保证房地产市场的繁荣。而城市中的地段、环境、配套设施则成为房价高低的重要因素。

市场板块分化现象明显，热门板块土地受捧

当然，人口的导入只是影响房价的一个最重要的因素，城市地理面积的大小、土地供应量的多寡也在很大程度上影响了房价。

近几年金华土地供应减少，特别是江南、江北等热门区域因可供土地稀少，地价上扬明显。

2016年1-9月金华土地市场共成交十四宗地块，其中涉及住宅用地七宗。在成交的涉宅地中，9月底出让的东阳街商住地受到多家房企追捧，最终以楼面价8476元/平米的价格被厚朴&红星美凯龙联合体收入囊中，创金华土地成交历史新高。

而在前几年集中供地的婺城新区和金义都市区，因存量过多、销售滞缓等原因，近两年几乎无土地成交。

反观金东的住宅土地则一直保持着“高质量”。近几年，保集、金地、万达、步阳集团，纷纷把“触角”伸向了金东。2015年年底，台湾乡林集团正式接盘紫金湾，为金东品质生活注入新生力。此外，多湖中央商务区土地出让也相对集中，且多以商务、商业为主，目前已陆续开始进场施工。

近日，在“宜居金东 魅力新城”核心规划研讨会上，金东区发改局又透漏了一个讯息：今年春节前，金东区块还将推出两宗土地，一宗位于光南路南侧、大堰街东侧的17亩商务办公用地；另外一宗泽则是中建海西晓郡东侧103亩纯住宅用地。据相关负责人表示，该地块迄今为止已吸引保集、金地、恒大三大房地产巨头实地考察。

金东能否点燃2016年金华土地出让市场的最后一把火？让我们拭目以待！

金华商品住宅成交量价平稳，去化周期缩短

每个城市的房地产发展轨迹不一样，供需关系才是房地产发展最终的指导性数据。只要是商品都会存在一个供需关系，需求大，供应少，价格则会上涨，反之，则会下跌。

从金华市区历年上半年商品住宅成交走势图来看，商品住宅均价基本处于平稳上升，近几年涨幅趋缓。同时，金华市区商品住宅成交量也基本保持稳定。自2013年以来成交量实现突破，之后逐步趋于平稳。

2015年以来，随着房地产市场大环境的热度提升，金华市商品房市场成交量也有一定程度的提升。今年上半年，市场基本维持去年的市场热度，人们楼盘项目去化速度较快。例如今年开盘的中梁·首府，项目去化周期仅为半年左右，去化率已高达95%。

根据金华市住房和城乡建设局数据统计，截至2016年6月底，金华尚有商品住宅存量14512套，建筑面积176.9万方。进入2016年后，金华商品住宅去化周期基本呈逐月缩短态势，已从年初的15.2个月下降至6月的13.3个月，市场供需关系趋于良好。

这组数据也足以证明金华房地产市场将会在未来很长一段时间内平稳健康的发展，涨幅空间不大，但大幅度降价是肯定不现实的。

此外，金华购房者对购房价格比较敏感，存在一定上限。房子单价在12000-13000元/平米左右基本是普通购房人群的“天花板”。

目前，市区内地段品质较好的楼盘价格基本控制在单价13000元/平米左右。如湖海塘区块的湖海城市花园，单价控制在12000元/平米左右，江南市中心位置的茂新三味雅筑均价为14000元/平方米，金东区域的紫金湾复式带装修均价则控制在13500元/平米左右。

城市向东发展，板块分化严重

一条婺江由西向东贯穿金华，城市的建设也依江发展，由此将金华市区分为五个板块。婺江以北为江北板块，是金华的老城区；以南为江南板块，是金华的新城市中心，区域内南侧划分出一个为湖海塘板块，以改善住宅为主；以东是金东新区，以“信息经济”为代表的创新之城；以西为婺城新区；城市向东与义乌市连接区域为金义都市区。

以自住为主的金华房地产市场，地段势必是购房者置业的首要选项，这也导致了城市较为成熟的热门板块与发展较为滞后的开发板块出现明显的分化。

江南板块是城市新中心，发展进程良好，受到购房者的普遍认可，成交量较大，价格也较高。板块南侧以改善住宅为主的湖海塘板块，日常生活配套已然完善，成交量占比也较大，价格较高。

金东区由于近几年万达广场等商业配套的建设，BRT2、3号线、金华火车南站、城际铁路、的建设和相继运营，以及绿化、教育、医疗资源的规划改善，板块正逐渐被更多的购房者认可，比较受到刚需购房者的青睐，成交量仅次于江南板块，且价格较低。

江北板块作为老城市中心，配套成熟，认可度高。由于发展成熟，板块内可开发的土地以及新盘均很少，成交量虽然较小，但商品房价格较高。

婺城新区与城市中心存在断层，配套发展迟缓，商品房成交量价均较低。

金义都市区是金华市向东发展与义乌市的连接区域，离城市中心距离较远，虽然成交量较高，但其中较多来自当地拆迁居民，成交价格与市中心板块也有较大差距。

从以上数据我们可以看出，尽管板块分化趋于严重，但是金华整体商品住宅成交量价比较平稳。此外，金华的城镇率在省内不算太高，因此未来房地产市场也具备了不小的发展空间。

无论是刚需，还是改善型客户都可以放心下单。