金华楼市“稳”字当头健康发展

刚过去的“十一”长假，相信许多人看新闻，看得最多的不是哪儿哪儿又堵了，而是哪儿哪儿又限购又限贷了。

从9月30日晚至10月8日，短短9天时间，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳、上海等逾20个城市先后发布限购限贷政策。针对房价过快上涨态势，新一轮房地产调控在这些热点城市迅速展开。

进入8月份以来，在全国一二线城市房地产热的带动和传导下，金华楼市也出现了升温现象。9月底市区东阳街西侧一宗商住地块出让，由上海红星美凯龙联合体竞得，成交楼面价高达8476元/平方米，一时间引起金华房价会不会大涨的热议。

从前期来看，一年多来金华市区围绕房地产中心任务着力促销售降库存，目前消化周期已回落到11～12个月的合理区间，泡沫和风险基本化解；从后期来看，城区各功能区块土地储备供应充足，尤其是二七区块、多湖区块、金华开发区等中心城区都还有大量商住用地待推，将有效避免出现类似热点城市房价过快上涨的情况。

“金华房地产价格长期以来最大的特点是稳步运行，既没有大起大落，也不具备大涨大跌的条件。”市房地产主管部门有关人士表示，无论开发商还是购房者都应保持理性和冷静，捂盘惜售和盲目抢购等非理性行为都不可取。

消化周期    回归合理区间

根据市建设局提供的最新数据，9月末市区商品住宅累计可售面积为155.67万平方米，同比下降29.32%。消化周期从去年初的21个多月，降至目前的11.69个月，说明一年多来化解库存成效突出。

化解房地产库存是国家供给侧结构性改革确定的五大任务之一。今年7月公布的《浙江省房地产供给制结构性改革行动方案》提出，2017年全省在售商品住宅库存消化周期保持在10～16个月的合理水平。据此，可以判定金华市区目前的库存消化周期处于合理区间。

国家统计局金华调查队日前的一项调查结果称，2015年2月末，市区商品住宅消化周期超过21个月，达到近年来的一个高点。随后消化周期逐步振荡下滑，尤其是2015年12月以来出现加速回落趋势。市房地产交易所数据显示，今年9月末，市区可售商品住房12629套，建筑面积155.67万平方米，同比下降29.32%，处于2014年以来的最低水平。

市区商品住宅库存量快速下滑，据金华调查队分析，主要有两大原因。首先是土地一级市场严格调控。为推动去库存，两年多来市区严格控制土地上市节奏，减少商住用地供应量，直接减轻了下游商品住宅市场的库存压力。其次是受各种购房利好政策刺激，市场购房热情高涨，房价看涨预期增强，拉动成交量大幅增长。

房价走势    微幅温和上涨

“金华房价没有大起大落的传统。”市房地产主管部门的说法，得到国家统计局数据支撑。

2016年8月，金华市区新建商品住宅价格与2015年同期相比上涨3.4%，与2010年末定基相比上涨3.6%。省内其它三大都市圈，8月份这两项主要指标为：杭州上涨22%和23.2%；宁波上涨9.5%和10.4%；温州上涨3.2%和3.7%。无论是纵向还是横向相比，金华这些年房价上涨的变化可以用“温和”来形容。

进入8月份以来，在全国一二线城市房地产热的带动和传导下，金华楼市也出现了升温迹象，表现在房价、地价有所上涨、成交量有所扩大。其中，8月份环比上涨0.8%,创2015年4月触底反弹18个月来的最大涨幅，之前最大环比涨幅仅为0.4%。尤其是9月底东阳街西侧地块的出让，与周边同类地块的楼面价相比，抬升了一大截。

9月份金华市区商品住宅成交1623套，创下年内成交量新高。而去年9月市区仅成交1117套，今年8月成交865套。很显然，9月份同比、环比成交量放大，明显是受到了国内热点城市房价上涨预期的传导和影响，造成部分潜在需求提前入市。

有专家指出，地价与房价之间虽然会相互传导，甚至改变市场预期判断，但受时间空间、土地储备、市场周期等多种影响，其传导的强弱也会有很大的不确定性。根据一宗地块的出让价格，来简单地推断一个市场的房价走势，是不科学的。

“八九月份楼市量价快速升温，是受全国影响，暂时的、短期的，也是不可持续的。”市房地产主管部门表示，随着热点城市全面收紧调控，进入10月份金华房地产运行也会逐步回归常态化。

土地储备     充足且有保障

金华中心城区地块越来越少了，尤其是大地块越来越，房价肯定也会越来越贵，而且全国房价涨声一片，要买不如趁早，这是部分自住需求恐慌性入市的主要原因。另一方面，出于资产配置保值增值的考虑，部分家庭也匆匆忙忙赶在9月份购房。

据了解，这种担心完全没必要，市区土地储备后续供应是充足的，也是有保障的，而且各区块的配套也只会越来越完善，未来购房选择余地会很大。前期，出于消化存量、化解库存的需要，供地节奏有所放缓。而在消化周期回归合理区间后，供地节奏也会进行调整。

比如，江北核心的二七区块旧城改造项目，控制性详规确定的居住用地面积有52.36公顷，今年初中天集团受让的两宗小地块才刚刚开了个头。在多湖中央商务区，规划居住用地将占到城市总建设用地的32%左右，未出让的地块也还不少。金华开发区江南主城区域，也储备了一批商住用地。

再放眼外围婺城新城区、金东新城区、尖峰山区块等，储备的土地也不少。尤其是尖峰山高尚休闲生活区，规划3000亩住宅、公园用地，至今仍是未开发的处女地。

“金华是个房地产内生需求较强的城市，市区本地购房者占比基本上稳定在75%左右，剩下也大多是外来的新金华人自住需求，加上近年来省内投资投机需求大多瞄准杭州等热点城市，这是金华房价多年来微幅上涨，总体温和稳定的重要原因。”市房协有资深人士认为。