物管费成今年金华市区价格投诉热点

“今年5月以来，我们已受理有关小区物业收费的投诉举报24件，这是往年同期没有出现过的现象。”记者昨从市物价部门了解到，物管收费问题成为今年市区价格投诉举报新热点。据工作人员介绍，市区湖海塘板块新楼盘相继交付，楼盘部分业主通过8890或12358价格投诉举报系统反映小区物业收费问题较多。

违规收费

现象频发

记者了解到，小区业主投诉举报物业服务费收费问题主要有以下4类：

一是物业服务企业不主动申报核准，前期物业服务收费标准偏高。我省各地对普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价管理方式各不同，宁波、杭州等地实行申报备案制，我市、绍兴等地实行申报核准制。根据2010年《金华市物价局、金华市建设局关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》，市区住宅小区前期物业服务收费标准多层分一、二、三、四等四个等级，中准价分别为0.25元/平方米·月、0.35元/平方米·月、0.50元/平方米·月、0.70元/平方米·月，单体高层1.00/平方米·月，高层中准价为多层的150%，上浮不超过20%,下浮不限。纯高层住宅小区的物业服务收费标准单独报批。存在前期物业服务收费标准不主动申报的原因：首先是一些提供纯高层的小区物业服务的企业不知道纯高层住宅小区的物业服务收费标准单独报批。其次是一些房产商指定的前期物业公司嫌收费标准过低，难以弥补物业服务正常经营所需开支。新建小区为提升服务质量，用工成本大幅增加，因此迟迟没有履行申报手续。再是一些外来物业服务企业，不主动学习我省的法规政策，如《浙江省定价目录》(2015年版）、《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》，照搬外地的一些做法，在前期物业管理服务协议中以违反法律、行政法规的强制性规定约定普通住房前期物业收费标准。还有普通住房前期物业收费定价权委托三管委会执行后，相关管委会没有及时有效行使。

二是物业服务企业提供的非公共服务未与业主充分协商，违背业主意愿强行收费。有的小区物业服务企业提供公共服务外，还为业主提供装修中拆墙、建筑垃圾清运、浇制楼面等个性化服务，业主认为这类收费标准太高，未与业主充分协商后约定。

三是物业服务企业未按实际发生额，与业主协商确定分摊办法并定期公示。如向受益业主分摊的电梯、增压水泵等高能耗设施运行所需的电费，小区内非公共地下机动车停车库、车位的照明、通风产生的电费，以及保洁、秩序维护等费用，双方未经协商确定分摊办法并定期公示分摊情况。湖海塘区块某小区有多名业主反映，高层自来水费中加收增压费用偏高未公示。

四是个别小区物业服务企业违规向装修企业、业主收取装修保证金或押金，对出入人员收取出入证费。

市物价局工作人员说，我省宁波等地住宅小区共用电费计收费办法可操作性较强。如宁波市规定，小区物业电梯、中央空调等设施设备运行电费，以及楼梯、走廊、电子防盗门等共用电费，独立设置计量表的，由所有使用该设备的业主或物业使用人合理分摊，具体分摊方法由建设单位或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定；没有独立设置计量表的，在物业服务费中统一列支，不得向业主或物业使用人分摊。相比之下，市区大多数小区并没有独立设置计量表，按实际发生额分摊的做法难以实行，实际操作当中大多还是由物业服务企业说了算。

物业收费有章可循

自己所住小区物业服务收费标准是如何制定的？记者调查发现，很多市民对此并不清楚。

物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。市物价局工作人员介绍，自2015年9月1日起施行的《浙江省定价目录》(2015年版)明确普通住房前期物业收费实行政府定价管理。金价价管〔2010〕64号文件明确我市普通住宅小区（不包括别墅、排屋等，下同）的前期物业服务收费实行政府指导价，非住宅、别墅、排屋以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。建筑总面积少于2万平方米的住宅小区由业主与物业服务企业协商确定收费标准，双方协商不能达成一致的，可报价格主管部门根据服务成本核定收费标准。

什么情况下应成立业主委员会？根据《浙江省物业管理条例》规定，物业管理区域具备房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上，或首套房屋出售并交付使用已满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的条件之一的，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，街道办事处、乡镇政府、居民委员会应当予以协助。成立业主委员会后，物业服务收费由业主委员会与物业服务企业按照有关规定自行确定具体收费标准。

另据介绍，实行市场调节价的住宅小区，由业主委员会与物业服务企业按照有关规定自行确定具体收费标准，并在物业服务合同中明确。按规定应当成立而未成立业主委员会的住宅小区，物业服务收费由物业服务企业参照前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得物业管理区域内半数以上业主同意后执行。实行政府指导价的小区由物业服务企业参照物业服务收费等级评定标准自评收费标准，向价格主管部门提出书面申请，由价格主管部门根据住宅小区的实际情况确定临时收费标准。实行前期物业管理招投标的普通住宅小区，由房地产开发企业根据小区实施物业服务的方案，对照物业服务收费等级考评办法和收费标准参考幅度，向价格主管部门申报收费等级和收费标准。由价格主管部门根据小区设施设备的配置情况和经审核的物业服务方案，核定收费等级和收费标准中准价及浮动幅度，具体收费标准由房地产开发企业在核定的中准价和浮动幅度内通过招投标确定。

物业服务经费收支情况有明确的公示时限和公示内容要求。宁波市就规定，物业服务企业应按规定每年3月底前，在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支情况，公布具体内容为：实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业服务各项资金的收支情况；实行物业服务包干制收费方式的，应当公布利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。业主或业主委员会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

多项措施促整改

市物价局监督检查分局负责人表示，针对物业投诉出现的问题，一是对存在的问题进行了专题分析研究，分类采取指导、约谈告诫、责令改正、行政处罚等举措进行规范。二是市物价局强化政府定价委托权行使的衔接工作。6月21日，市物价局召集婺城区、金东区、金华经济技术开发区、金义都市新区、金华山旅游经济区就市政府委托执行部分定价权限工作进行衔接。市物价局分别从定价法律法规、定价项目具体内容、定调价成本监审与调查、定价程序和流程等四个方面对政府定价工作进行了解读和业务培训，并就有关定价问题进行了交流。三是市物价局监督检查分局分别于5月31日、8月5日召集重点被投诉的6家物业服务企业负责人进行约谈，指出投诉中存在的违规收费问题，就相关的价格法律法规进行解读，郑重告知存在的违规行为可能会承担的法律责任，并对存在的价格违规行为下达了限期责令整改通知书。从目前情况下，就指出的问题已经得到了整改。下一步要加大宣传，提高政策的普及率。同时加大对违规行为的查处力度。对市民投诉的问题及时调查核实。对群众反映的涉嫌价格违法问题，一经查实，将依法严肃处理，并依据《浙江省价格失信黑名单管理办法》，将其违法行为进行曝光公示。

市民参与

意识应增强

市物价部门工作人员提醒广大市民，在依法维权的同时，要与物业服务企业加强沟通。做好以下工作：签订物业服务协议时，对协议中涉及的收费项目和收费标准表示异议的，应及时与相关企业进行沟通，明确表达自身的意愿，协商达成一致后在协议中加以体现。遵循公平自愿有偿的原则，享受物业服务企业提供的个性化服务。强化责任意识，配合物业服务企业做好物业管理，主动履行前期物业协议约定的义务。充分听取物业企业对有关情况的说明，适度维权。如自来水增压产生的费用，为保证入住用户的使用，当入住率极低时成本费用相对较大。地下车位服务费成本构成也相对较复杂，包含了照明、通风、排水、清洁、秩序维护等费用，应多做实际了解，主动参与管理。

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根据《金华市物业服务收费管理实施办法》要求，除法律、法规、规章规定外，物业服务企业不得以任何名目向业主收取押金、保证金。《价格违法行为行政处罚规定》明确，经营者存在超出政府指导价浮动幅度制定价格的、高于或者低于政府定价制定价格的、擅自制定属于政府指导价、政府定价范围内的商品或者服务价格等行为的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下罚款，情节较重的处50万元以上200万元以下罚款；情节严重的，责令停业整顿。经营者违反明码标价规定，存在不标明价格的、不按照规定的内容和方式明码标价的、在标价之外加价出售商品或者收取未标明的费用等行为的将责令改正，没收违法所得，可以并处5000元以下罚款。