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一批新规7月1日起施行 身份证可异地办理有人说,买房子像谈恋爱
你的恋爱对象 对你够坦白吗?
事件背景:
有人说,买房子有点像谈恋爱,因为都有一个相互寻找、相互了解和选择的过程。但就像谈恋爱,毕竟一见钟情的少,认真仔细了解对方后才走在一起的多一样,买房子的时候,你该知道的东西对方不告诉你,这个恋爱早晚也得谈崩了。
其实,这就是一个开发商的告知义务和告知内容的问题。
律师解读:
浙江泽大(金华)律师事务所的建房团队律师徐晨,从法律角度为读者提供了相关解析。
法律规定了开发商的告知义务
开发商对购房者的告知实际上是附随义务在合同履行过程中的具体表现。附随义务是指合同关系发展过程中及合同关系终止后的一定时期,根据诚实信用原则当事人承担的给付义务以外的义务。
附随义务分先合同义务、合同中的附随义务和后合同义务三种。
下面这些开发商都做到没,自己对一对:
1.提交“两书”
根据《商品房销售管理办法》第三十二条规定,在销售和交房过程中,开发商应依法向购房者提交《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。
2.提示说明合同格式条款
开发商未对合同格式条款尽到充分提示说明义务的,购房者根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第六条规定以及第十条等法律、法规的规定,向人民法院提起撤销或确认无效之诉,这样的案例比比皆是。
3.告知房地产已设定抵押
实际情况中,开发商为保证资金流畅通,往往将用于销售的商品房或土地抵押给银行,开发商对该情况不予如实告知导致的纠纷也屡见不鲜。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定,在商品房买卖过程中,如该商品房或土地已设定了抵押的,开发商应当如实告知买受人。
4.明示相关法律、法规和合同文本
根据《商品房销售管理办法》第四十二条的规定,开发商在订立商品房买卖合同前应向购房者明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
5.通知规划设计变更
根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定,若购房者所购买的房屋发生了规划设计变更,且将导致房屋的空间尺寸、朝向变化、结构型式、户型以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发商应当履行告知义务,将规划设计的变更情况如实告知购房者,由买受人作出是否退房的选择。当然,在不影响买受人所购房屋的质量或使用功能的前提下,出卖人对原规划设计方案经主管部门审批作出局部的调整、优化,在合同约定的前提下,可不予通知买受人。
6.说明实际所交商品房与建筑沙盘、样板房是否一致
在商品房销售过程中,开发商往往设置了建筑沙盘和样板房,根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定,开发商应当说明实际交付的商品房其质量、装修材料及设备等是否与建筑沙盘或样板房一致。
7.“产品”安全提示
此处的“产品”,包括商品房本身以及房屋内置的一切装饰装修、家居家电、设施设备等部品,开发商不仅应对所售商品房质量负责,还应对内置一切部品质量承担保修责任和产品安全提示义务。
不良因素也应该坦诚相告
徐晨律师认为,开发商还应对以下几种“不良因素”尽到提示义务:
(1)噪音;(2)环境污染;(3)禁忌(比如红线外规划建设的殡仪馆、火葬场、公墓、监狱、看守所、刑场等)。
实践中,很多开发商将上述“不良因素”的情形以合同形式予以明确,此种方式在实践中操作性很强。以万科为例,万科在房屋买卖合同拟制过程中充分考虑到了这一点,将可能出现的影响房屋正常居住的各类“不良因素”在合同中明示,并在房价款的调控中直接体现。作为买受人,其知情权得到保障,同时避免了很多不必要的争端。
责任编辑: papa
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